我國養老地產訂單合作模式可行性分析及模式構建

[摘 要]構建新型養老地產發展模式，是解決我國養老地產發展瓶頸的重要方式。通過對我國目前養老地產模式存在問題的分析，提出了養老地產訂單合作模式，并從政策、經濟、社會和技術四個方面進行了可行性分析。同時，從合作主體選擇、合作框架構建和模式運行機制三個方面，構建了養老地產訂單合作模式。

[關鍵詞]養老地產；訂單合作；可行性分析；模式構建

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.014

1 引 言

根據聯合國的定義，當一個國家或地區60歲以上的人口比重超過10%，或者當65歲以上的人口比重超過7%，就將國家或地區定義為人口老齡化社會。截至2016年底，我國60歲及以上人口23086萬人，占全國總人口的16.7%；65歲及以上人口15003萬人，占全國總人口的10.8%，年均增長3.5%，說明我國已經進入了老齡化社會，而且老齡化人口規模巨大、增長迅速。但是，與此同時，根據2017年民政部公布《2016年社會服務發展統計公報》，全國各類養老服務機構和設施14.0萬個。與較大規模的老齡化人口相比較，養老地產供需嚴重不平衡。同時，不同于普通商品房開發過程，養老地產具有高投入、收益期長、參與主體多、專業化服務等特征，使得其開發模式不能再局限于傳統房地產全能開發模式，需要與時俱進，緊扣客戶需求，吸引多主體參與，形成新型養老地產模式。但是，由于我國的養老地產發展起步較晚，相對于國外注重微觀個體的研究，主要從老齡化人口角度出發去探測養老地產的發展規模；而國內學者的研究更加注重宏觀研究，主要從國家或行業角度去推廣經驗、提煉模式，缺乏基礎理論研究、個體研究及具體模式的研究現狀。因此，有必要在分析養老地產發展現狀及趨勢分析基礎上，從市場角度出發，對養老地產訂單合作模式這一特定模式展開研究，針對訂單合作模式可行性、合作主體選擇、合作框架構建和合作模式運行機制等具體展開分析，對于促進養老地產發展具有一定的實踐意義。

2 我國養老地產存在的問題

2.1 土地獲取難度大、成本高，盈利壓力大

目前，除了政府開發的養老院或養老服務中心的土地采用劃撥形式外，其余商業養老地產項目土地均采取出讓方式獲得，政府缺乏對這種具有公益性質行業的優惠政策。高昂的土地價格，影響到了更多房地產開發商或其他性質企業投身養老地產開發項目。同時，與普通商品住宅相比較，養老地產還需要配備一定規模的醫院、文化活動中心等公建配套，投資規模大、收益期長，更是增加了開發商的資金壓力。而目前這種從土地獲取、開發建設再到運營管理的全能開發模式是養老地產發展的主要模式，高成本的土地問題已經成為促進養老地產發展的首要問題。與此同時，大多數老齡化人口收入普遍較低，養老主要依靠退休工資，而養老地產又帶有一定的公益性和福利性，收入主要依靠收取養老服務費。根據相關統計，養老地產的投資回收期為8～10年，收益期較長。部分出售、部分持有（以房養房）或者降低服務品質，已經成為大多數養老地產項目運營的方式。

2.2 發展模式單一，缺乏成熟模式

從養老地產開發主體視角看，我國養老地產已經形成了開發-出售模式、開發-持有經營模式和開發-部分出售/部分持有經營模式三種（見下表）。從模式特點、開發主體和代表項目看，各類型模式都由全國大型房地產開發公司主導，這些企業雄厚的經濟實力和開發經驗都為模式的運行推廣奠定了基礎。但從發展實際過程來看，各類發展模式并未形成成熟的管理機制，缺乏與項目之外公建配套資源的共享利用，模式運行程成敗很大程度上取決于項目開發公司管理水平，具有較強的獨立性，不具有推廣應用的價值。同時，由于我國養老地產處于形成時期，缺乏政策保障，無法實現各類養老地產發展模式的有效互補和相互支撐，實現養老資源的有效利用。

2.3 設施匱乏，兩極分化嚴重

近幾年，國家在構建和諧社會的同時，對養老提出了“老有所養、老有所醫、老有所樂”的發展目標，但嚴重匱乏的養老設施卻制約這一目標的實現。以寧夏銀川市為例，銀川市作為寧夏回族自治區政治、經濟和文化中心，截至2016年底常住人口219.11萬人，60歲以上老年人口25.2萬人，占全區60歲以上老年人口的30%。近年來，該市積極打造“兩宜城市”，提出了“養老在銀川”的發展目標，已經建成社會養老福利機構23家，養老床位5401張；社區老年活動中心82個，日間照料中心15個；居家養老服務站231個，農村幸福院165個，農村老飯桌95個，健康小屋51個。但是，養老床位每千人僅為21.4張，不僅低于發達國家5%～7%的水平，也低于發展中國家2%～3%的水平。

3 養老地產訂單合作模式可行性分析

“訂單合作模式”最早出現在商業地產開發運營中，一般是指房地產開發商在養老地產開發策劃階段，根據前期對養老服務企業或客戶的市場調查分析與定位，與這些客戶建立起合作關系，形成一種根據入住客戶需求有針對性地建造房屋的模式。

3.1 政策環境

隨著中國老齡化人口的快速增長，特別是隨著新中國成立后人口最多的一代“50后”“60后”進入老年，我國老年人口將出現井噴式增長。根據聯合國研究預測，我國老齡化人口2026年將達到3億人，2040年將超過4億人，在未來半個世紀我國60歲及以上人口將一直保持較快的增長速度，并在2055年達到峰值4.62億人，占總人口數的34.2%，占世界老年人總量的1/5。為此，養老產業成為了國家和地方重點扶持的產業發展新領域，相繼出臺了一系列政策，如“十三五”規劃、黨的十九大報告等，鼓勵養老產業向規模化、連鎖化、功能多樣化、服務高級化等方向發展。

3.2 經濟環境

老齡化人口的可支付能力是養老地產發展基礎。截至2016年底，全國居民人均可支配收入23821元，比上年增長8.4%；城鎮居民人均可支配收入33616元，比上年增長7.8%；養老金已經實現“13連漲”，全國企業退休人員月人均基本養老金2362元，年均增長8.8%。堅實的經濟基礎使得越來越多的老人增加了對養老服務的需求，根據相關研究，到2020年我國老年人護理服務和生活照料潛在市場規模將超過4500億元，巨大的潛在市場需求和市場規模為養老地產提供了巨大的消費群體和廣闊的市場前景。

3.3 社會環境

隨著社會經濟的發展，越來越多的老人自我意識加強，養老不愿依附于子女。同時，獨生子女政策的負面影響也在顯現，使得更多的獨生子女無法照顧老人。相關調查結果顯示，獨居老人（含配偶）比例已經超過50%，中國典型的“三代同堂”比例已經不足30%，越來越多的老人選擇與子女分開居住，特別是城市居住老人。社會經濟發展推動的養老思想觀念轉變以及“少子化”現象的現實壓力，為養老地產的發展奠定了良好的社會基礎。

3.4 技術環境

良好的住宅環境、便捷的醫療服務和信息溝通渠道是養老地產發展必須具備的物質基礎。一是經過近20年的發展，房地產產業已經取得了顯著的進步，綠色健康住宅、智能科技住宅、裝配式住宅等一大批新型住宅形式應運而生。同時，目前萬科、綠地、綠城等一大批全國著名房地產企業已經在養老地產方面取得了一些成功的房地產項目案例，這都為養老地產的發展提供了可借鑒經驗。二是根據衛計委《2016年我國衛生和計劃生育事業發展統計公報》，我國已經實現了各級各類醫療機構全覆蓋，連醫療水平較差的農村都基本上可實現“大病不出縣、小病不出村”，便捷的醫療服務保障著老人的健康。三是高速、快捷的網絡技術和多媒體技術使得遠在萬里的人們溝通變得即時化、可視化，這些都使得老人與子女的距離變得觸手可及，有效緩解了親人間彼此的思念之情，解除了老人和子女的后顧之憂。

4 養老地產訂單合作模式構建

4.1 合作主體的選擇與確定

為了緩解投資資金壓力，提高產品市場認可度，實現開發產品與市場需求的吻合，養老地產訂單合作需要房地產開發企業在項目立項策劃階段，就與投資商、運營商、政府機構、養老協會以及客戶等建立起合作，使得產品在開發階段能夠有效利用參與各方的優勢資源并吸收各方管理經驗，促使開發的產品能與客戶需求相吻合，加快產品銷售速度，降低產品空置率，提高企業經濟效益。

4.1.1 投資商

與普通房地產相比，養老地產具有前期投資大、收益期長的特征，因此充足的資金支持是養老地產發展成功的關鍵和核心因素。除企業自有資金、銀行貸款外，養老地產項目的投資商還可以選擇具有較強資金實力的商業銀行、保險公司、基金公司及其他組織或個人投資方。

4.1.2 開發商

養老地產作為房地產業發展新領域，完全可以大規模依托某一大型房地產開發企業展開合作，并將其培育成合作的核心，使之與相關參與主體建立長期穩定的合作機制，確保合作各方利益的最大化。

4.1.3 運營商

與傳統房地產項目物業服務相比，養老地產特別重視后期的專業化服務——老年服務。因此，需要選擇一些熟悉老年人需求的專業化服務企業進行合作，例如老年服務企業、老年用品銷售企業等，保證服務的專業化。

4.1.4 政府機構

一方面，在養老地產開發階段，政府要積極為相關企業提供土地、財政、稅收等方面的優惠，吸引更多的企業參與養老地產項目開發；另一方面，在養老地產運營階段，政府要從服務收費、服務質量等方面加強監管，確保服務質量。

4.1.5 養老協會

養老協會包括兩類：一類是養老地產項目開發商、運營商等自我組建的具有行業自律性質的組織，作用在于加強行業建設，推動養老地產產業高效發展；另一類是由政府或其他第三方組織的具有保護廣大養老地產客戶利益性質的非營利組織。它一方面架起企業和客戶溝通的橋梁；另一方面可以為入住養老地產項目的老年人提供權益保障。

4.1.6 客戶

客戶是養老地產的最終使用者和服務的接受者，客戶的需求同時也是影響養老地產開發的最關鍵因素。因此，養老地產的合作方在項目立項策劃階段必須做好充足的市場調研，科學細分市場，準確定位客戶；在建造以及后期服務過程中，所提供的產品和服務必須以客戶需求為導向，以客戶滿意為宗旨。

4.2 訂單合作框架構建

養老地產訂單合作模式的本質是產品開發要以市場需求為導向。為了使各參與主體之間的關系明確化，形成資源共享、互惠互利的訂單合作模式，根據各方能提供的資源，建立了養老地產訂單合作模式框架（見下圖）。在訂單合作模式框架下，養老地產系統運營的流程是：客戶需求+政府政策導向+傳統房地產投資領域競爭壓力大+投資商尋找投資機會→房地產企業主動從事養老地產項目→企業整合養老地產上下游相關產業→養老地產向規模化、品質化和產業化方向發展→合作企業利潤快速增加、推動社會經濟發展→養老地產進入良性循環發展。

4.3 訂單合作模式運行機制分析

由于養老地產設計行業、企業較多，為了能有效闡述訂單合作模式運行機制，借鑒相關研究成果，可以將訂單合作模式運行機制分為產業共生機制和價值鏈機制兩類。

4.3.1 產業共生機制

根據生態學的共生理論，產業共生要求產業上下游企業就產品開發、信息溝通等形成分工合理、資源共享的產業協作體系。養老地產是一個典型的產業共生系統，各參與主體都是系統內的共生單元。

在這種合作格局下，各主體的主要任務分別是，一是政府：提供土地、稅收、財政等方面優惠，加強養地產行業準入、服務和收費標準制定、后期服務質量監督；或采取BOT、PPP等模式新建養老地產項目；或直接通過購買服務的方式獲取養老地產項目。二是投資商：與優勢房地產開發企業合作，提供長期、足額資金支持，積極推動利潤增長點建設。三是開發商：發揮房地產開發經驗，在市場調研、市場細分的基礎上，科學選址、準確定位，開發高品質產品。四是運營商：與優勢房地產開發企業合作，充分發揮在養老產業運營和銷售經驗，在策劃設計階段早期介入，規避產品缺陷；在后期運營階段，提供優質服務，以服務提高企業效益。五是養老協會：一方面通過建立行業誠信系統、信息公示系統等行業自律體系，并不斷通過培訓加強養老地產開發企業服務水平，強化行業自律，營造良好產業發展環境；另一方面通過講座、參觀等培訓形式提高老年客戶群體法制意識，并與相關政府執法機構建立信息共享機制，切實維護廣大入住養老地產客戶的權益。六是客戶：積極通過網絡媒介、項目參觀、入住體驗、私人訂制等形式，向政府、開發商等養老地產其他主體表達需求。

4.3.2 價值鏈整合機制

價值鏈整合的本質是按照價值鏈的邏輯，將養老地產產業的上下游企業進行整合，在整合過程中充分發揮開發企業的主體地位優勢和其他各參與主體的節點地位優勢，提高產業運行效率和企業效益。與傳統房地產項目相比較，養老地產更加注重企業對項目的長期持有，企業的收益主要來源于提供的養老服務。在價值鏈構建過程中，要注重對企業優勢的發揮，以項目資本的流動為主線，實現養老地產項目開發到經營項目拓展，形成穩定經營利潤增長，政府、開發商、投資商、運營商、養老協會和客戶良性互動的良好發展格局。因此，在訂單合作模式下，要積極構建以養老地產開發企業為主體，其余參與主體為輔助的價值鏈體系，整合養老產業上下游企業，實施從項目決策立項—開發建設—運營到后期醫療保健、康體娛樂、心理咨詢等相關產業綜合發展的價值鏈。

5 結論與建議

養老地產訂單合作模式是緩解房地產開發企業資金壓力，滿足市場個性化需求，提高養老服務質量等主要途徑。在訂單合作框架下，根據市場原則合理選擇各參與主體，并在產業共生機制和價值鏈整合機制下合理分工，共同推動養老地產向良性循環發展。受制于我國經濟發展水平，目前我國的養老地產仍然處于發展的初級階段。因此，首先，有必要通過相關研究，普及社會養老優點，并積極通過完善帶租約銷售、以房養老等新型養老地產發展方式，推動養老地產向訂單合作模式發展。其次，制定一系列扶持和優惠政策，尤其是土地獲取方面，降低養老地產開發成本，吸引和鼓勵更多的大型房地產開發公司投身養老地產開發。最后，通過制定服務標準、收費標準、信用檔案等方式建立行業自律體系，實施自我監督、自我管理。

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[基金項目]2015年度寧夏高等職業教育教學質量工程項目——《房地產政策與法規》教學團隊。

[作者簡介]吳濤（1986—），男，寧夏中衛人，講師。