WH房地產企業項目成本控制研究

萬立

【摘 要】房地產行業近年來快速發展，經歷了房地產暴利時代，現在由于國家政策的出臺、土地和人工成本增加等原因，房地產市場利潤空間逐漸減小，這直接加大了房地產企業之間的競爭。本文通過分析WH房地產企業山水名城項目開發的不足，并針對這些不足提出解決方案，為企業進行后面項目提供參考。

【關鍵詞】房地產企業；項目成本；開發流程；成本控制

一、房地產項目成本控制理論概述

房地產項目成本的構成：

1.取得土地使用權所支付的費用

在我國，土地的所有權歸國家所有，企業只能購買土地一定期限的使用權。取得土地使用權所支付的費用主要是企業為取得土地使用權通過招標、掛牌、拍賣等方式所支付的土地出讓金、拍賣費以及國家統一規定的契稅等相關稅費。

2.土地征用及拆遷補償費

企業通過征用農村集體土地取得土地，要支付征用費用以及土地上相關附著物的拆遷補償費用、相關人員的搬遷安置費用和相關稅費等。

3.前期工程費

前期工程費是指企業在取得土地使用權之后，進行項目開發前期的設計費、勞動保險費、測繪費、報建費、勘察費、三通一平、項目可行性研究、市政配套設施、墻改基金等。

4.建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是房地產企業完成前期工作，進入建設階段，在項目施工建設過程中發生的費用。包括建筑安裝工程費、建筑材料費、消防工程和水電工程的支出以及相關建筑設備的費用。

二、WH房地產企業項目成本控制現狀

WH房地產屬于中小型房地產企業，經過十多年的發展，成本控制也有了明顯的提升。企業意識到成本控制在整個項目開發過程中，具有關鍵作用，一個科學的成本控制方法對于每個房地產企業不可或缺。其次，成本控制本是一項技術活，WH房地產廣招這方面的人才，也取得了不錯的效果。雖然進步明顯，但未形成一套完善的體系，還有很多需要改善的地方。具體表現在：

1.組織機構方面

在進行該項目之前，文華企業對該項目設立了專門的成本控制管理機構，負責對該項目各個階段進行成本控制管理。

2.項目成本控制管理

WH企業在山水名城項目成本控制方面主要是針對施工建設階段，企業對施工建設階段制定了一系列方式方法來進行成本控制，特別是對于該階段中鋼筋、水泥、沙石以及機器設備等看得見的材料的價格和消耗進行嚴格的控制。

三、WH房地產企業項目成本控制存在的問題

（一）項目決策階段存在的問題

1.前期調研不完全

房地產在項目開發之前，都要進行該塊土地位置、環境等調研，從而評估土地取得、開發等成本。然而，不少房地產企業對前期調研不夠重視而簡化甚至忽略這個步驟，直接按照企業其他項目的數據進行成本估算。WH房地產企業在進行山水名城項目開發時，雖也組織人員進行了相關調研，但他們調研結果只搜集到這塊土地的招拍掛的起拍價，區域內配套設施繳費標準，再根據企業以往的經驗數據進行成本估算，而忽略了該項目背后更多的成本影響因素，使得企業投資決策的根據出現偏差。

2.盲目根據地價進行決策

前面我們得出取得土地成本和施工建筑成本是房地產項目成本的主要組成部分，其中取得土地成本在整個項目成本中占相當大的比重，因此，在進行項目成本控制時，首要考慮的是取得土地成本。在很多地方，項目所處位置起著關鍵性的作用，不同的位置土地價格可能相差十萬八千里，這給企業項目開發成本帶來很大影響，但是盲目根據土地價格進行決策也是很不科學的，因為投資環境這個因素也對成本有著巨大的影響，例如偏遠的郊區土地價格雖然便宜，但是由于地處偏僻，人流量小以及項目周邊交通不便，這會對商品房的銷售造成困難，影響整個項目的收益。

3.土地競拍價控制不利

在獲取土地過程中，競拍的價格直接影響項目成本，也是對項目成本能造成極大影響的因素。而在這方面，文華房地產企業由于公司缺乏經驗，在競拍前沒有做好項目設計方案，因此在山水名城這個項目的土地競拍上沒有實現以最小的競拍價來取得利潤最大化的目標。

（二）項目施工建設階段存在的問題

1.對合同的管理力度不夠

企業簽訂規范的合同的目的是為了避免產生責任糾紛，并且能有效降低各項成本。而在合同管理方面WH房地產企業在山水名城項目存在些許問題：合同本身不夠完善，部分合同規定條款不夠清楚。

2.工程簽證問題

房地產項目具有開發周期長，且不可逆轉的特點，因此在項目施工建設階段，會因為合同問題或者天氣等不可抗拒等原因，會經常出現工程變更的現象。同時，它也常伴隨著工程費用的增加，導致項目的停工，從而引起項目額外費用和總成本的增加。許多房地產企業都是通過加強監控在施工階段的“一磚一瓦”來進行項目成本控制，卻忽視了對項目總成本也具有極大影響的“對工程變更的控制”。

3.工程發包成本控制不準確

企業項目成本負責人對當地勞務市場的人工單價進行了調研并進行預算，與勞務公司簽訂承包合同。但是在施工過程中才發現項目的單價所采用的系數與原來施工圖所計算出來的不一致，實際計算出來的單價要高于之前測算的，導致勞務公司出現巨大虧損。

四、WH房地產企業項目成本控制對策

（一）項目決策階段成本控制對策

1.成立調研小組，進行充分的市場調研

在當前房地產行業背景下，企業要想控制后面階段項目成本，就必須在項目決策階段明確客戶所需，按照客戶的需求設計、規劃、銷售。在取得土地時，項目的土地實地調研非常重要，這樣可以更加清楚地知道土地位置、形象和周邊情況。對文華房地產企業山水名城項目來說，在初次調研時因未進行充分的調研而沒有考慮到需要修建的隔離防護帶以及綠化設施。如果進行了充分的實地調研，稍微仔細一點就可以避免此問題的產生。

（二）項目規劃設計階段成本控制對策

項目規劃設計階段在整個成本控制的地位十分重要，設計方案一經確定，整個項目成本也已大致確定。規劃設計階段的成本控制可以在項目開發之前提前預防不可預見的風險和提出解決超支風險的措施，使得成本控制在整個項目開發中事半功倍，減少后期開發成本管理的偏差。

（三）項目施工建設階段成本控制對策

1.嚴格簽訂建設施工合同

為預防施工糾紛，減少施工索賠，減少施工成本，必須完善工程施工合同，增加合同條款的嚴謹性。因此，對于合同中的措詞用語企業人員必須仔細推敲，準確把握合同條款內容，并自覺學習相關法律知識來完善自己，以確保合同中內、內容能依法履行，這樣能達到事先防止施工出現索賠、防止及減少糾紛等情形，從而減少額外的項目成本。在合同履行期間，企業應當嚴格控制合同變更，并建立與合同變更有關的審核程序，和合同履行跟蹤檢查程序。這樣企業可以嚴格地控制項目工程建設的進度和節奏，提高資金利用率和加快資金的回籠速度，減少額外的項目成本。

現如今，房地產暴利時代已不復存在，房地產企業之間的競爭早已不是簡單的售房之戰，而是成本之間的競爭。本文認為房地產企業應將項目成本控制看作一項系統性的工作，從整個項目的角度建立一套以成本構成和成本影響因素為核心的成本控制體系，再根據項目開發各階段分析各個階段存在的問題并提出解決改善措施。

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