試論不動產登記審查的模式選擇和標準確立

劉美紅

摘 要 審查是我國不動產登記實踐中的核心要素，審查模式的選擇與審查標準的設定直接影響著審查機構工作效率、公信力與法律責任承擔問題。本文從應然與實然層面分析了不動產登記審查模式的選擇，圍繞登記機構的審查職責與登記機構的履職能力兩個視角，探討了不動產登記審查標準的具體確立思路，以供參考。

關鍵詞 不動產登記 審查模式 審查標準

一、引言

不動產登記審查工作以登記機構作為主體實施對象，由工作人員結合相關材料完成登記申請的核對，判斷能否進行不動產登記。當前我國在不動產登記的審查模式上存在多種論斷，包含形式、實質、區分等多種學說，大體圍繞應然、實然兩個層面展開討論，其具體論斷與審查標準的確立還需我們進行詳細探討。

二、不動產登記審查模式的選擇

（一）應然層面

將形式審查與實質審查進行對比可以發現，形式審查能夠有效提高登記效率，登記機構除故意或重大過失外無須承擔賠償責任，但缺乏公信力;而實質審查能夠有效減少登記錯誤問題，但倘若出現錯誤且造成損害，則需承擔賠償責任，且登記效率較低。從應然層面出發，我國側重于采用登記生效主義進行不動產物權變動模式的設置，《物權法》《不動產登記暫行條例》等法規中對登記機構的職責作出了明確闡釋，其審查的核心內容為登記與申請內容是否保持一致，著重凸顯出對登記結果真實性、準確性的要求，由此可以看出我國側重于采用實質審查模式，以此實現登記公信力的提升。[1]

（二）實然層面

從實然層面可以發現實質審查存在諸多弊端，主要體現在以下4個方面：一是登記成本較高，推行實質審查模式將提高登記成本，背離我國減稅降費等政策的初衷，極易導致地方政府出現財政預算超支的問題;二是登記效率較低，鑒于當前我國登記機構間尚未形成合作機制，針對虛假材料等問題缺乏明確有效的甄別手段，對登記效率與登記質量造成不利影響;三是工作人員素質層面，實質審查模式加大了登記人員的工作量，對其審理案件的業務水平與綜合素養提出了較高的要求;四是社會公信力問題，在社會整體信用度較低的大環境下，采用實質審查模式能夠突出登記機構職權的政府屬性與法律效力，從而提高登記公信力。[2]在此背景下，登記機構還應采取有效措施保障登記實踐符合不動產真實權利內容，實現安全與效率的平衡。

三、不動產登記審查標準的確立思路

（一）登記機構的審查職責

登記機構作為不動產登記審查的執行主體，必須明確自身所承擔的審查職責，確立合法、合理、可行的審查標準。我國《物權法》第12條指出，登記機構可通過詢問申請人掌握不動產物權實際情況，這一規定明確強調登記機構被賦予調查職權與審查職責。在此基礎上，為實現對登記機構權威性、公信力的有效保障，維護權利人的合法利益，還應當圍繞登記結果與真實權利進行二者協調統一，以此為基準確立審查標準。

綜合《物權法》《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》《國土資源部辦公廳關于辦理不動產登記類行政復議案件有關問題意見的通知》等法規文件，擬將審查標準劃分為以下兩點：一是“履職盡責”，即明確登記機構公權力的行使范圍與限度;二是“合理審慎”，即確保登記機構在主觀、客觀層面均符合相關法規、文件的要求。[3]針對“合理審慎”這一標準進行深入解讀，主要是指登記機構在進行不動產登記審查時應當承擔的義務，強調登記機構務必要對登記申請材料進行精細化核對，確保其客觀真實、相關證明材料齊全、合同文本未被更改后方可辦理登記業務，否則應承擔相應過錯責任。

（二）登記機構的履職能力

1.“專家注意義務”。“專家注意義務”主要圍繞登記機構的履職情況展開，針對與其履職存在密切關聯的事務承擔責任，主要有由其制作并發放的不動產權證書、登記簿、登記證明等材料。例如，以不動產權籍調查為代表的事務是登記機構判斷是否予以登記的主要基礎，同樣與其職責行使存在緊密關聯，加之登記機構處記錄有原始的產權、產籍等資料，因此需注重逐一完成權籍調查結果的查證核實，履行“專家注意義務”。

2.“如同處理自己事務的注意義務”。登記機構需針對與其職責行使存在關聯，且自身具有審查便利條件的事務承擔注意義務。例如，部分申請材料并非由登記機構制作發放的，但可借助部門間信息共享與合作機制獲得相關材料，則登記機構也需針對這類業務履行注意義務，依照辦理機構日常業務的態度與責任心進行審查業務的受理與審查資料的查驗，主動從相關部門處獲取有價值的資源信息，對此類資料的真實性進行查實核對。當前信息化辦公理念已在行業內部得到深入推廣，而不動產登記信息平臺的聯網建設與部門間共享機制的完善都將進一步為其審查工作創設便捷條件，增強其履職能力。

3.“一般人的注意義務”。登記機構對部分涉及其職責行使范疇，但并不具有審查便利性的事務負“一般人的注意義務”。例如，對判斷居民身份證真偽、核對夫妻財產劃分合同等業務，登記機構并不具備較強的鑒別能力，因此只需承擔形式審查義務即可。

四、結語

當前我國登記機構在進行不動產登記審查時，主要采用形式審查與3種“注意義務”相結合的模式，要求登記機構在開展審查實踐時務必要履職盡責，結合不同審查標準確立精細化審查要求，在民法層面實現審查標準的完善化建設，在立法層面為其實踐操作提供保障，進一步強化審查工作的實行效果。

（作者單位為東莞市樟木頭鎮房地產管理所）

參考文獻

[1] 王亦白.不動產登記審查的法理與構造[M].中國政法大學出版社，2018.

[2] 蘭州市不動產登記事務中心課題組.如何理解不動產登記的形式審查與實質審查[J].發展，2017（11）：85-88.

[3] 屈曉波，蔣正坤.基于全市大集中模式的重慶不動產登記信息平臺建設[J].中國建設信息化，2018（1）：17-19.