淺析商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目全過程成本控制

陳照樂

摘要：對于商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目來說，經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，需要嚴(yán)格控制成本支出，這就需要建立系統(tǒng)化、完善化的成本管理體系，在項目全過程落實成本控制。本文就商業(yè)地產(chǎn)綜合體進(jìn)行簡要介紹，指出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目成本控制中的常見問題，進(jìn)一步探討商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目全過程成本控制的有效策略，旨在維護(hù)整個綜合體項目的綜合效益，僅供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);綜合體項目;全過程;成本控制

近年來社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目也得以涌現(xiàn)出來，這就對商業(yè)地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)提出了更高的要求。在管理內(nèi)容眾多且管轄項目復(fù)雜的情況下，為全面提升成本控制的統(tǒng)一性和高效性，必須要立足商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目的實際情況出發(fā)，因此對項目全過程成本控制展開探究，具有一定現(xiàn)實意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)綜合體簡介

就城市綜合體來看，其組成要素眾多，包括高檔寫字樓、星級酒店、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立街區(qū)及高檔居住區(qū)等。隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，城市綜合體作為一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式，逐漸得以發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目的顯著特征在于，以“訂單地產(chǎn)”模式作為城市綜合體的核心，能夠有效規(guī)避城市綜合體建設(shè)與招商脫節(jié)的風(fēng)險，促進(jìn)城市綜合體順利開發(fā)，具有較強的創(chuàng)造性，建造主體多元化，因而商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)過程中，需要在全過程落實成本控制，以維護(hù)整個項目的綜合效益。

二、商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目成本控制中的常見問題

（一）成本管理意識薄弱

在當(dāng)前社會環(huán)境下，市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，成本是企業(yè)競爭過程中的一項重要因素，成本控制的有效性，關(guān)系著企業(yè)的綜合效益與良性發(fā)展。但就當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目的現(xiàn)實情況來看，其成本控制不到位，相關(guān)管理人員并未充分認(rèn)識到成本管理的重要性，成本管理的意識淡薄，認(rèn)為成本控制是成本部門的事情，與造價工程師相關(guān)，和自己沒有關(guān)系。也有的企業(yè)管理人員認(rèn)為成本控制就是一味的省錢，并未認(rèn)識到工程質(zhì)量安全與成本控制之間的內(nèi)在聯(lián)系，此種情況下商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目成本控制效果并不理想。

（二）成本控制體系不完善

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)過程中，完善的成本控制體系能夠為成本管理與控制工作的開展提供良性支持，而就當(dāng)前顯示情況來看，項目建設(shè)過程中缺乏完善的成本控制體系，管理制度不夠健全，成本控制工作流程也不夠規(guī)范，此種情況所導(dǎo)致的直接問題就是，員工之間職責(zé)不夠明確，一旦項目建設(shè)中出現(xiàn)問題，極易出現(xiàn)責(zé)任推諉的情況，無法保證項目建設(shè)質(zhì)量與安全，影響項目綜合效益的維護(hù)。不僅如此，成本控制體系不完善的情況下，各部門之間協(xié)調(diào)溝通的時效性不足，各職能部門之間以及總部與項目之間并未形成合力，這就極易影響商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)進(jìn)度和效果，嚴(yán)重情況下可能會導(dǎo)致項目出現(xiàn)虧損情況，對于企業(yè)的長足發(fā)展也有可能形成制約。

（三）重施工輕設(shè)計

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)全過程中，重施工輕設(shè)計也是一個重要的問題，所產(chǎn)生的影響是強烈的。在項目建設(shè)過程中，若缺乏良好且可行的設(shè)計方案與設(shè)計圖紙，而盲目開展施工，一味追求施工進(jìn)度，施工過程中隨意變更，這就給整個商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目埋下了巨大的質(zhì)量與安全隱患，成本控制工作也無法得到規(guī)范化的落實。

三、商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目全過程成本控制的有效策略

（一）項目早期成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目早期，全過程成本控制的落實，主要體現(xiàn)在決策階段與設(shè)計階段。在項目決策階段，要充分開展市場調(diào)查研究，對商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目的實際情況進(jìn)行整體把握，明確各項影響因素，進(jìn)而初步測算土地、成本以及費用等，在研究過程中科學(xué)運用風(fēng)險分析工具，確保項目具有可行性。在這一階段，由于項目成效會受到用地選擇、土地總成本預(yù)估以及設(shè)計方案質(zhì)量等因素的影響，在對商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目可行性進(jìn)行衡量的過程中，要重視項目土地成本評價。在項目設(shè)計階段，成本控制的落實，要保證構(gòu)思以及設(shè)計方案的合理性，將技術(shù)性與經(jīng)濟(jì)性統(tǒng)一起來，科學(xué)開展設(shè)計規(guī)劃工作，為目標(biāo)成本控制的實現(xiàn)打下良好的基礎(chǔ)。在綜合體項目推進(jìn)過程中，必須要以相關(guān)規(guī)范程序和計劃為支持，各部門及工種之間積極配合。通過設(shè)計招投標(biāo)制度的實行，能夠促進(jìn)項目設(shè)計方案的不斷優(yōu)化，在提升設(shè)計質(zhì)量的同時，確保項目造價得到合理降低。在設(shè)計階段，要注重限額設(shè)計的推行，通過此種方式來控制項目投資目標(biāo)，通過目標(biāo)分解以及計劃實施，檢查目標(biāo)實施情況，并做好信息反饋工作，整個過程中造價控制得以落實。價值工程作為一種現(xiàn)代化的設(shè)計方法和管理技術(shù)，能夠重視技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、兼顧企業(yè)利益與用戶要求，開展科學(xué)化的定量分析，促進(jìn)項目使用價值的有效提升，在提升資源利用率并增強項目收益的同時，科學(xué)控制成本。

（二）項目建設(shè)期成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)期，必須要明確成本控制的重點，從主動控制出發(fā)，確保目標(biāo)值與實際值相接近。在施工階段，要立足項目實際情況出發(fā)，對現(xiàn)場簽證以及設(shè)計變更進(jìn)行嚴(yán)格把控，依照規(guī)章制度報審，成本部門定期上報，井審核后于財務(wù)部門備案。成本部門工作人員需要定期匯總數(shù)據(jù)，按照目標(biāo)成本分類對應(yīng)當(dāng)時來對成本費用支出進(jìn)行填報，這就確保超支情況發(fā)現(xiàn)的及時性。在項目建設(shè)期成本控制的落實，要對工程簽證進(jìn)行嚴(yán)格控制，認(rèn)真核實涉及費用支出的項目，明確具體原因，依據(jù)相關(guān)規(guī)定對工程量及工程造價進(jìn)行簽認(rèn)。

為確保商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)期成本控制的有效落實，要掌握正確的正本控制手段，招投標(biāo)就是一種可行的方式。基于商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目的實際情況出發(fā)，堅持公平公正公開的原則開展招投標(biāo)，從而確保性價比的科學(xué)性與合理性。在這一方面，可采取總價包干或者綜合單價單價包干的方式，利用智能化工程清單招標(biāo)，引進(jìn)充分競爭，確保成本降低，對結(jié)算審核進(jìn)行簡化，確保項目總成本得到節(jié)約，維護(hù)整個項目的經(jīng)濟(jì)效益。

在項目建設(shè)期，成本控制的落實，可建立超成本預(yù)警機制及審批，以目標(biāo)成為為依據(jù)，對于預(yù)計超出成本的細(xì)項，需提前預(yù)警并報審，以保證程序的規(guī)范化。要以所有細(xì)項為對象，采取精細(xì)化管理方式，以有效控制成本。

（三）項目竣工后期成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目竣工后，也要重視成本控制。具體來說，在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目結(jié)算之前，需要對項目進(jìn)行審查，確保依照合同規(guī)定以及設(shè)計圖紙完成各項工程，若存在漏項或者甩項的情況，不可結(jié)算，要審核并計算隱蔽性工程簽證以及現(xiàn)場簽證，確保審查的規(guī)范性，審查結(jié)束后相關(guān)責(zé)任人就竣工驗收單進(jìn)行簽字確認(rèn)，以便進(jìn)行項目結(jié)算。在這一階段成本控制的落實，必須要對結(jié)算復(fù)審以及工程尾款會簽制度進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，這就能夠為項目結(jié)算質(zhì)量提供保證，有助于保障企業(yè)的投資收益。在工程計價過程中，為確保計價的準(zhǔn)確性，工程項目造價人員必須要對商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目的實際進(jìn)度進(jìn)行整體把握，實地了解各項信息，深入市場調(diào)查特殊材料及特殊設(shè)備的價格，對項目成本價格具體走勢進(jìn)行實時化的把控，以便有效落實成本控制。待結(jié)算完成后，需匯總相同子項下的多項合同結(jié)算，對比目標(biāo)成本，開展科學(xué)評估，獲得數(shù)據(jù)信息并輸入數(shù)據(jù)庫，以便開展規(guī)范化管理。

四、結(jié)語

總而言之，城市綜合體是一種特殊的形態(tài)，在城市集約化、立體化發(fā)展的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)的推進(jìn)，有助于和諧社會的建設(shè)。在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)全過程中落實成本控制，能夠確保項目規(guī)劃的統(tǒng)一性，對項目建設(shè)資金加以科學(xué)、高效利用，從而有助于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)，對于城市現(xiàn)代化建設(shè)水平的提升也至關(guān)重要。

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