淺論物業企業財務管理存在的問題及對策

馬聰

摘要：物業企業的財務管理存在著財務人員業務水平較差、成本控制方法粗放、內控體系欠缺、往來款管理混亂等問題。針對這些問題，筆者提出了結合物業企業實際的相關改進措施，以建立科學的財務管理體系，促進企業的可持續發展。

關鍵詞：物業企業;財務人員;成本控制;內控建設;往來款管理

一、概述

物業管理行業是隨著市場經濟發展而興起的現代服務業，物業企業的財務管理具有范圍廣、內容瑣碎的特點?？茖W化的財務管理可以優化資金的分配，提高資金的使用效率。目前物業企業的財務管理中存在一些問題，應該針對這些問題尋找一些解決措施，以促進企業的可持續發展。

二、物業企業財務管理存在的問題

（一）財務管理人員業務素質較差，管理人員重視不夠

由于物業企業普遍薪資水平較低，故財務管理人員存在業務素質參差不齊的現狀。但大部分管理人員認為財務管理是財務人員的事情，跟自己不相干，對財務管理工作沒有足夠的重視。

（二）成本核算精準度欠缺，成本控制方法粗放

物業企業成本核算大部分采用傳統成本核算法，從財務賬中尋找數據，不能精細的核算每個項目的成本。成本核算后不能采取相應的成本控制措施，忽視事前、事中的控制。

（三）內控體系欠缺，風險管理意識薄弱

物業企業財務管理工作的不足很大程度上來源于內控體系的欠缺，大多數物業企業沒有嚴密的風險防控流程和制度，沒有做到業務流程明確、崗位清晰。管理者風險管理意識比較薄弱，忽視內控制度與考核掛鉤的監督機制，信息分散，無法形成自上而下的管理監督和分析。

（四）往來款管理混亂，應收賬款催收不及時

物業企業住宅區的物業費收繳率一般不高，應收賬款量大。物業企業對應收賬款尚無有效的催收和管理辦法。另外，物業企業存在各種押金，但存在對押金核算不及時的現象，在不能退還押金時往往不能及時反饋給財務部門，造成財務賬與實際不相符，虛增長期掛賬。

三、物業企業財務管理工作的相關對策

（一）提高財務管理人員素質及管理人員重視程度

財務管理是管理的核心，企業經營決策需要精確的數據為支撐，故需要下大力氣提高財務管理人員的素質。

第一，業務培訓。由于財務工作是專業技術較強的工作，所以對財務人員進行業務培訓是重點。首先，要進行財務核算培訓。只有核算準確，數據才能有效的運用。其次，要進行管理培訓。財務管理不能局限在財務會計的范疇中，要擴大視野，建立管理會計層面，對數據進行進一步的分類匯總，增強數據在經營中的有效性。再次，要進行財務政策培訓。對國家及相關省市出臺的各種財務、稅務政策要熟悉，才能積極利用政策做好財稅規劃。

第二，財經紀律及職業道德培訓。除業務佩服外，對財務人員還需進行財經紀律與職業道德的培訓，規范秩序行，增強責任感與使命感，端正價值觀。

此外，對于企業高層管理者，需要通過定期培訓，學習財務管理與經營的關系，改變“財務就是會計核算”的想法，從思想上重視財務管理工作。對于物業項目經理等項目管理人員，需要通過培訓，學習業務與財務的配合，以業務促進財務控制，以財務推動業務發展。

（二）采用作業成本法進行成本核算，配合相應措施進行成本控制

物業企業可將每個物業管理項目視為一項產品，通過劃分作業，對資源進行合理的分配，從而核算出每個物業管理項目的準確成本。將物業管理活動劃分為保潔、綠化、維保、安保、業主服務五大作業中心，通過資源動因將資源消耗分配到作業中，再通過作業動因將作業成本分配到每個物業項目中。

在科學核算的同時，要積極采取一系列措施，達到成本控制的目的。具體到物業企業，可以從以下幾個方面努力：

1.要在核算基礎上加強控制。核算只是一個提供決策依據的方式，而不是控制成本的措施。要想有效的控制成本，必須將事前、事中、事后的控制有機結合起來。要科學進行預算編制，并在業務過程中及時找到實際與預算的差異點。同時，要在作業成本法核算的基礎上重視分析，找出經營關鍵點具體原因，及時調整業務構成方式及成本分配方式。同時，要在績效考核中進行配合。

2.提供差別化服務。要做好常規服務工作的同時，改進作業流程，同時開拓思路，提供更多差別化、個性化的服務，充分利用固定成本，控制變動成本，積極尋找邊際成本低的服務。

3.將部分管理成本高的業務外包，降低管理成本。人工成本占物業企業成本較高，且人工成本可控制程度較低。故可以充分利用社會化分工，將部分保安、綠化等用人量大、技術含量不高的工作交給專業公司，可以降低用工成本，同時減少管理成本。

（三）制定以預算為主線，資金管理為核心的內控體系

物業企業的業務較為繁雜，建立內控體系能夠使管理規范統一，達到監督改善、效率提升的目的。內控工作可以遵照流程梳理、風險識別、風險評估的思路來進行。

從內容體系來看，主要包括預算、收支、采購、資產四大方面。具體來說有以下幾點：

1.預算是內控體系的主線。要進行科學的管理，必須建立全口徑的全面預算體系，將所有業務納入預算體系中，做到事前有預算，事中有監督，事后有分析和獎懲，通過預算、分析、考核等一系列措施來促進每年經營任務的完成。

2.收支控制是內控體系的關鍵。收支控制需要嚴格執行相關制度，嚴格劃分審核、審批權限。合同臺賬、總賬、現金日記賬、銀行存款賬一一核對。會計對賬的同時，需要有稽核人員進行復核和監督。財務專用章、法人章不能由同一人保管。對資金流向進行嚴密監控。另外，對細節工作應加以注意。例如，目前電子發票使用廣泛，但電子發票的弊端是可以多次打印，有重復報賬的可能。這就要求企業建立數據庫，利用軟件對發票進行掃描登記，比對出該發票是否已經報賬。暫時無法建立數據庫的企業，可采用Excel表細化登記的方式，對報賬的電子發票在表格中搜索歷史數據，以便確定是否有重復報賬情況發生。

3.采購包括貨物、服務、工程等方面的采購。首先，要確定供應商，工程應按照相應的制度進行招標，服務、貨物應有詢價記錄，確定供應商應有相應人員組成小組共同審核通過并簽訂供貨商合同。其次，對貨物、服務、工程的質量要有質量驗收并且有質量記錄。再次，付款要嚴格按照合同約定進行付款。

4.資產的控制主要是針對實物資產。固定資產應該采用固定資產卡片進行管理，確立相關責任人。對于達不到固定資產管理的實物資產，也要建立低值易耗品臺賬進行記錄，嚴格杜絕實物資產費用化，造成資產流失。對于存貨，在建立臺賬的同時要審查出庫的合規性，嚴格控制超業務標準的存貨出庫。另外，對于燃料的控制也要與資產控制相結合。例如，企業辦理的加油卡，可以按照資產進行管理，每月的耗用量視為出庫轉入成本費用。而不應全部計入成本費用而造成成本虛增與現實不符。

從方法體系上來說，主要是要做到不相容崗位相分離，除了會計、出納等崗位分離之外，還要做到業務部門和監督部門相分離，杜絕“既當運動員，又當裁判員”的現象發生。

（四）強化往來款管理，積極推進應收賬款催收

對于應收賬款，可以采用與業主簽訂合同、加強與業主委員會的溝通等方法減少應收賬款。同時，為適應信息化社會的趨勢，物業企業可以通過開發手機APP、在線開具電子發票等方式，使業主能夠享受便利，在家完成物業費的繳納。

對于物業押金，要求業務部門積極與財務部門聯系，對于不能退還的押金及時結轉收入，使得押金賬實相符。

四、結論

綜上所述，物業企業財務管理存在一定的問題，企業需要采取相關對策，并配以信息化管理系統，以促進企業財務管理科學化、精細化、標準化，進而促進經營效益的提升。

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