淺論商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制

李依澤

摘要：隨著社會(huì)和時(shí)代的發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)發(fā)展越來(lái)越好，各行各業(yè)都取得了快速的進(jìn)步，有了越來(lái)越豐碩的成果。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平以及人們生活水平不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，成為當(dāng)前人們重點(diǎn)關(guān)注的新型產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中非常重要的組成部分，深受人們的關(guān)注。然而在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中卻經(jīng)常發(fā)生成本控制不科學(xué)的現(xiàn)象，許多工程在進(jìn)行過(guò)程中只重視事后成本控制，對(duì)于前期成本控制大多忽略，因此影響了全面的成本控制效果。經(jīng)過(guò)大量的實(shí)踐證明，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中必須要做好前期控制，這樣才能夠合理地保障項(xiàng)目成功。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，成本控制

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著國(guó)家各個(gè)行業(yè)的迅速調(diào)整以及發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)新的高度，社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)發(fā)展得也越來(lái)越好，近些年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展節(jié)節(jié)攀升，尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻更是不斷提高。我國(guó)根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)家貸款利率進(jìn)行了相關(guān)的調(diào)整，對(duì)經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行了調(diào)控，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地迎合當(dāng)前的社會(huì)和時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)化自身經(jīng)營(yíng)實(shí)力，必須要不斷重視其成本控制方面的管理。綜合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)日常成本管理過(guò)程中的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，在成本核算嫻熟的基礎(chǔ)之上，眾多企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從成本核算轉(zhuǎn)向成本控制，尤其是注意項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期成本控制。

一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本控制存在的問(wèn)題

雖然近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展越來(lái)越好，然而當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中前期成本控制卻仍然存在著種種的問(wèn)題，綜合當(dāng)前眾多企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我們可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期進(jìn)行過(guò)程中雖然浪費(fèi)的費(fèi)用較少，但是卻對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行以及成本控制占據(jù)著非常重要的影響，同時(shí)由于種種因素的存在，前期成本控制中存在許多問(wèn)題，至今仍然得不到合理的解決。

（一）決策階段

當(dāng)前不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行過(guò)程中過(guò)于注重企業(yè)的利益以及搶占市場(chǎng)，并沒(méi)有對(duì)決策階段以及成本控制產(chǎn)生應(yīng)有的科學(xué)認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有在這一階段建立起科學(xué)合理的管理措施以及成本控制體系，沒(méi)有結(jié)合到企業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀組織一批現(xiàn)代專業(yè)的隊(duì)伍，并沒(méi)有招收專業(yè)的精干人員，因此企業(yè)的生存和發(fā)展缺乏創(chuàng)新精神和創(chuàng)造能力，無(wú)法應(yīng)對(duì)當(dāng)前不斷提高的社會(huì)需求。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)工作管理人員以及決策人員缺乏相關(guān)的工作意識(shí)，并沒(méi)有在日常工作以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中及時(shí)更新管理理念，也沒(méi)有進(jìn)行在職培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，自身的綜合水平得不到提升，在進(jìn)行決策的過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生各種各樣的問(wèn)題，因此導(dǎo)致大量時(shí)間以及資金的浪費(fèi)。另外，當(dāng)前的眾多企業(yè)并沒(méi)有制定科學(xué)合理的發(fā)展目標(biāo)和策略，沒(méi)有建立起符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展水平、同時(shí)有利于企業(yè)未來(lái)發(fā)展展望的管理制度和獎(jiǎng)懲措施，沒(méi)有最大程度地調(diào)動(dòng)起員工的積極性和學(xué)習(xí)欲望，不能激發(fā)起員工的熱情，也難以吸引當(dāng)前的高質(zhì)量人才在企業(yè)內(nèi)發(fā)展創(chuàng)新。

此外，當(dāng)前不少地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目可行性研究仍舊不足，不能滿足當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。當(dāng)前企業(yè)過(guò)于追求利潤(rùn)以及市場(chǎng)開(kāi)拓，并沒(méi)有進(jìn)行合理的項(xiàng)目可行性分析，也沒(méi)有進(jìn)行成本的精細(xì)測(cè)算，在進(jìn)行項(xiàng)目之前沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)以及政府政策對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和研究，沒(méi)有進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調(diào)研，因此大大加強(qiáng)了地產(chǎn)項(xiàng)目的后期風(fēng)險(xiǎn)。如此一來(lái)，即使項(xiàng)目完工也達(dá)不到最初預(yù)期的目標(biāo)，可行性研究也就變得更加沒(méi)有意義。

此外，企業(yè)的管理問(wèn)題也是困擾商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期控制的一個(gè)非常重要的因素。從近些年中不少商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式以及發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，隨著社會(huì)和時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的不斷提升促進(jìn)了一大批中小型地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，對(duì)于中小型地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司的管理層大多由老板一人獨(dú)大，投資決策部門基本上相當(dāng)于擺設(shè)。同時(shí)，小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)公司缺乏科學(xué)的管理理念以及專業(yè)的管理隊(duì)伍，并沒(méi)有結(jié)合其企業(yè)的實(shí)際建立起一套科學(xué)合理的管理措施以及獎(jiǎng)罰制度，在人力資源管理部門管理等方面缺少完善，因此并沒(méi)有過(guò)于科學(xué)的投資決策辦法，這也就使得后期的許多項(xiàng)目難以獲得較大的利潤(rùn)，嚴(yán)重情況下還會(huì)虧本。

（二）設(shè)計(jì)階段

當(dāng)前不少地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中并沒(méi)有對(duì)前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行重視和研究，首先，在眾多中小型地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行發(fā)展過(guò)程中，并沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，因此掌控力度不夠，對(duì)設(shè)計(jì)人員不科學(xué)的成本設(shè)計(jì)行為沒(méi)有科學(xué)合理的制止措施和調(diào)整措施。其次，當(dāng)前不少地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)人員之間各自工作并沒(méi)有進(jìn)行緊密的溝通和交流，因此專業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)常發(fā)生調(diào)整和修改設(shè)計(jì)速度大大落后極大的增加了實(shí)際成本。此外不少企業(yè)的審圖工作也不到位，不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)出已有設(shè)計(jì)方案中的缺陷，造成相關(guān)的投資失控。

（三）招標(biāo)投標(biāo)階段

在招標(biāo)投標(biāo)以及訂立合同過(guò)程中，很多工程項(xiàng)目確定中標(biāo)單位的時(shí)候經(jīng)常受到各個(gè)方面的干預(yù)，由于加入過(guò)多的行政力量，因此招標(biāo)投標(biāo)以及合同訂立難以實(shí)現(xiàn)真正的公平，從而導(dǎo)致不必要的成本浪費(fèi)。許多企業(yè)在招標(biāo)文件以及合同文件的編寫(xiě)上面不夠精確，因此導(dǎo)致后面施工管理過(guò)程中出現(xiàn)較大范圍的錯(cuò)誤以及遺漏，極大地加深了成本管理難度。

二、如何解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制中的問(wèn)題

（一）做好投資決策階段的成本控制

一旦商業(yè)地產(chǎn)公司決定自身要開(kāi)發(fā)以及建設(shè)一個(gè)新的項(xiàng)目之后，要對(duì)自己所選擇的項(xiàng)目進(jìn)行全方面的資料收集以及數(shù)據(jù)勘察，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼咭约皩?shí)際市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)確定項(xiàng)目的特點(diǎn)，較為精準(zhǔn)地預(yù)測(cè)出未來(lái)市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)，這樣能夠讓公司結(jié)合自身的實(shí)際情況來(lái)選擇出最適合自己的土地報(bào)價(jià)，為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)控制打下良好的基礎(chǔ)。此外，地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)目標(biāo)地塊的特點(diǎn)初步規(guī)劃好科學(xué)的方案，結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需要適時(shí)調(diào)整。此外，地產(chǎn)企業(yè)必須要編制好可行性報(bào)告，從市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政府政策等等方面對(duì)項(xiàng)目前景進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。

（二）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

在進(jìn)行投資決策之后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵就是整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案。方案的優(yōu)劣好壞直接影響到項(xiàng)目投資以及相關(guān)的成本控制，在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)及優(yōu)化的過(guò)程中，我們要不斷提高涉及深度以及優(yōu)化質(zhì)量，不斷達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的過(guò)程中我們必須以降低項(xiàng)目成本、提高項(xiàng)目質(zhì)量為前提。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中我們還必須考慮到衛(wèi)生、綠化、水、電、教育等各個(gè)方面的問(wèn)題，增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性和綜合實(shí)力。

（三）加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制

在招標(biāo)投標(biāo)工作進(jìn)行之前，地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)的合同總體策劃，明確項(xiàng)目可以分為幾個(gè)包，采取怎么樣的發(fā)包方式。在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)要運(yùn)用合約來(lái)進(jìn)行成本的控制和規(guī)劃，在合同簽訂時(shí)以合約規(guī)劃為依據(jù)，若有變更，則根據(jù)合同規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)改和管控。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前國(guó)家越來(lái)越重視對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控以及整改，而成本控制又是地產(chǎn)企業(yè)成本管理中非常重要的工作，必須要不斷轉(zhuǎn)變控制模式以及管理理念，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的提升。

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