房地產交易中的風險管理探討

邱玲

摘? ? 要：在社會經濟快速發展的推動下，城市化進程的腳步逐漸加快，在人們生活水平顯著提升的背景下，地產市場呈現出高度活躍的狀態。房地產行業逐漸成為國民經濟市場中的重要推動力。隨著房地產市場份額的逐漸增加，房地產教育中的風險管理問題也亦日漸突出，交易風險的預防與規避逐漸成為房地產企業的重點關注對象。對此，本文將對房地產交易中的風險管理進行分析，以促進房地產企業交易風險規避能力的提升，實現房地產企業的平穩運行。

關鍵詞：房地產交易;風險管理

1? 前言

房地產行業歸屬于第三行業，主要指從事房地產開發、建設、投資、經營、抵押以及租賃等活動的產業部門，其對人們的日常生活具有重要影響。由于我國房地產市場仍處于發展階段，相關制度正處于完善階段，使得在實際的交易過程中，易出現交易信息不對稱、交易欺詐以及合同無效等方面的問題，特別是無證或限制交易房地產的交易行為，交易糾紛出現的可能性較高，不僅對交易當事人的既得利益造成損害，對房地產市場的穩定發展亦帶來了不良影響。對此，本文將從兩個方面對房地產交易風險管理進行分析，立足于房地產交易風險管理的特征與常見問題，對風險管理的具體優化措施進行探究，以促進房地產交易中風險管理質量與水平的提升。

2? 房地產交易風險管理的特征與常見風險

2.1? 房地產交易風險管理的特點

房地產交易風險管理的特點，主要表現在以下幾個方面：一是復雜性，房地產可以獨立存在，但是又具有不可相互替代的特點，主要是指買賣標物只能是交易雙方當事人所約定的房地產，具有一定的特定性，而房地產交易實質上屬于權屬的轉讓，換言之就是房產與地產權利的轉移，這一交易過程不僅手續復雜，還交易過程時間長的特點，這使得房地產交易風險管理具有復雜性的特征;二是規范性，主要是在房地產交易過程中雙方方式認會簽訂相應的書面合同，對此，在實際的房地產交易風險管理過程中，針對于申請辦理歸屬權轉移手續時，相關工作人員應當對房地產所有權、契稅完稅憑證以及關系證明等各方面的材料進行審核，必要時可以社會中介機構參與其中，以避免房地產交易過程中的風險[1]。

2.2? 房地產交易風險管理的常見風險

房地產交易風險管理的常見風險，主要包括以下幾方面：一是開發商交易風險，在房地產開發過程中，開放商所遵循的原則為利益最大化，使其已出現過度追求既得利益的問題，進而使其產生各種不正當的操作，具體表現為暗箱操作更改建設規劃、強占綠地與公共場所等，同時，在房屋建筑施工過程中，易出現偷工減料等方面的問題，使的房地產工程質量出現不符標準、安全隱患等方面的問題，對房地產交易當事人的經濟利益產生不良影響，再加上部分購房者自身缺少專業房地產知識，對房地產行業的發展動態認知不清，使其極易受到地產銷售人員的誤導，進而導致房地產交易風險的出現;二是中介交易風險，目前，房地產交易主要包括二手房交易和一手房交易兩種，其中一手房交易主要是指開發商與購房者之間的交易行為，而二手房交易更多借由房地產中介完成。房地產中介的主要工作內容包括房地產價格評估、房地產咨詢以及房地產經紀活動等各方面。但是，在實際的房地產中介交易過程中，部分房地產中介機構存在隱瞞推脫等方面的問題，使得房地產交易雙方存在交易信息不對稱、謊報房地產出售價格、出租房非法買賣以及私吞購房者款項等方面的問題，進而對房地產交易雙方的利益造成損害;三是合同無效風險，在實際的房地產交易過程中，若交易中存在出賣人主體不合格、房地分別專訪、非法轉讓以及優先購買權被侵犯等方面的問題，則會導致房地產交易合同無效化。無效交易合同本身并不具有法律效益，其具有的不確定性會對交易雙方的利益產生較大的影響，特別是在房價漲跌幅度偏大時，賣家或賣家易出現反悔要求退房的問題;四是稅費規避風險，目前，房地產交易當事人為降低房地產交易成本，提升買賣交易的達成率，在實際的交易過程中，部分當事人會采取高買低報或延期過戶等方式，用以規避稅費。但是，借助虛假協定以極低的交易價格進行納稅申報，雖然能夠有效減少稅費繳納，卻會帶來較多的隱患造成其他利益的損失，而部分未滿五年再次出售的“涉稅房”，借助延期辦理轉讓手續雖能夠有效規避營業稅，卻在一定程度上增加了房地產交易的違約風險。整體而言，房地產交易受房地產開發商、中介以及合同等因素的影響較大，房地產交易風險股管理的過程中，應當強化對這幾個要素的控制[2]。

3? 房地產交易風險管理的優化措施

3.1? 房地產交易風險管理的體系優化

房地產交易風險管理體系作為風險管理質量與方向的重要保障，在優化過程中，應當格外注意以下幾方面：一是法律體系的完善，政府部門應當強化對房地產交易風險管理的重視，并充分發揮自身的引導作用，通過完善法律法規的方式，對房地產交易行為進行約束，一方面能夠為房地產交易風險管理提供必要的法規支撐，一方面能夠有效提升對不合法交易行為的打擊力度，以實現房地產交易風險管理難度的降低，促進房地產經濟的平穩發展;二是優化宣傳體系，宣傳是提升房地產開放商、中介機構等誠信意識的重要路徑，借助微信公眾號、微博等社交平臺提升房地產交易當事人對交易風險的重視，同時，還能借助輿論提升房地產上的誠信意識，進而達到減輕房地產交易風險管理壓力的目標;三是構建信息體系，欺詐是房地產交易中最常見的風險之一，通過構建房地產信息西永，能夠讓購買者借助網絡獲取房地產信息，盡可能規避欺詐風險，同時，還能引導房地產交易當事人借助網絡對不規范行為進行曝光，為自身利益的維護創造條件;四是優化培訓體系，風險管理人員作為房地產交易風險管理的直接參與者，專業素質與工作能力對風險管理的質量具有直接影響。通過培訓機制的構建，能夠豐富風險管理人員的法律知識，促進管理工作規范性的提升，通過職業素養的培養，引導風險管理人員樹立“為人民服務”的意識，維護交易當事人的既得利益[3]。

3.2? 房地產交易法律風險的風險規避優化

針對于房地產交易風險管理中常見的風險規避，風險管理人員應當格外注意以下幾方面：一是合同風險規避，風險管理工作人員應當引導房地產買賣當事人以政府行政機關認可的文本作為參考，并立足于房地產交易的實際情況對支付方式、交房時間等各個款項進行完善，在必要情況下，還可以請專家或者律師對合同進行再次審核，確保無誤后在進行簽訂，盡可能規避房地產交易過程中的合同風險;二是欺詐風險， 針對于中介欺詐風險的規避，風險管理人員首先應當加強對總結機構的準入管理，并對中介從業人員的檔案進行統一管理，對違規的總結機構進行實際通報與懲戒，以保證房地產中介機構工作的規范性，同時還應當引導房地產交易當事人在了解總結機構實際情況的背景下，再進行合同的簽訂，以盡可能避免總結從中謀取違規利潤的問題出現，進而達到規避欺詐風險的目標。

4? 結束語

綜上所述，隨著房地產交易市場的快速發展，原有的房地產市場管理機制與體系逐漸無法適應當前的房地產交易狀態，使得房地產交易風險問題逐漸顯露而出，對房地產交易雙方當事人的經濟利益皆產生了一定的影響，而房地產交易風險管理作為規避交易風險的重要路徑，政府部門應當強化對風險管理的重視程度，通過優化管理體系的方式，促進房地產交易風險管理水平與質量的提升，維護房地產市場的穩定性。

參考文獻：

[1] 官琦.房地產交易中的風險管理探討[J].現代經濟信息，2018（11）：388.

[2] 劉華容.淺析房地產買賣交易的風險防范管理[J].建材與裝飾，2016（17）：191～192.

[3] 劉寶文.房地產交易管理中的風險及規避策略分析[J].門窗，2015（9）：254.