房地產成本管理突出問題及對策

麥綺云

[摘 要]房地產企業為了獲得持續性的發展，既需要緊跟政策和當前時代的發展方向，又要求對房地產的發展模式和成本手段進行積極有效的改進。另外，國家房地產政策的多變，也加劇了房地產企業之間的競爭，因此為了有效地提高房地產企業的競爭，需要相關負責人員從成本管理角度出發，通過大數據時代下先進的信息技術來對房地產地塊成本、建設成本、人力資源管理成本等進行不斷地改進和更新。

[關鍵詞]房地產管理;成本控制;房地產政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.27.050

政府為規范市場秩序，保證我國房地產行業的良性發展，通過政策調整對建設資源節約型社會提出了相應的要求，由此也使得房地產企業在成本管理方面投入了更多的關注。

1 房地產項目成本管理概述

成本管理對于房地產企業來說是至關重要的工作，通過開展對項目成本預算中各種影響因素的分析，比如，在項目開發的前期階段，做好征地、拆遷等因素的控制，將項目成本控制在合理的范圍內，可以使企業的核心競爭力得以提升，為企業發展創造更多的經濟價值，是推動企業長遠健康發展的重要動力。如果忽略這一部分工作，就會對企業的收益產生嚴重影響。房地產項目成本管理主要由三個基本內容構成，即項目成本管理、目標成本管理和責任成本管理。

項目成本管理由項目承包人針對房地產項目的計劃目標，對工程建設成本開展預測、計劃、控制、調整、核算、分析、考核等一系列管理工作，其目的是保證在項目預算范圍內完成項目建設投入使用，就整體過程而言主要分為管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制四個步驟。

目標成本管理則是房地產企業在項目預算的基礎上結合自身的經營目標，通過確定目標成本以及成本決策，對工程項目開展相應的成本控制分析、考核、分解、評價等管理工作。

責任成本管理是參與房地產項目建設的各個單位、部門、人員根據責任分工明確各自的責任中心，并以此確定其在成本控制管理方面的義務，并以合同的形成確定成本管理的內容和方法等。

2 我國房地產管理現狀

伴隨著我國房地產行業的不斷壯大，房地產企業面對激烈的市場競爭，在成本管理方面暴露出了諸多問題，這些問題成為制約企業發展乃至影響行業良性發展的重要因素。

2.1 房地產項目拿地拓展問題

房地產項目的開發，需要先獲得土地使用權，在此基礎上才能開展項目開發。因此，購置土地始終處于項目開發的前期階段。購置土地屬于一次性成本投入，且時間跨期短，但是在房地產成本投入中，購置土地的費用構成了項目開發的主體，而且這一部分成本投入相對固定，并且對土地開發成本的管理和整個項目經營目標的實現具有決定性意義，因此，房地產項目拿地拓展在項目成本管理中的作用非常重要。然而，企業在相關工作中常常忽略這一問題，在沒有開展細致的預測分析的基礎上盲目購置土地，導致后期的項目規劃與成本預算脫節，嚴重影響到項目成本管理的有效性。

2.2 房地產項目規劃設計問題

投資決策是房地產項目成本管理的基礎，可以對項目整體成本管理形成高達90%以上的影響，對于優化資源配置具有重要意義。當項目投資確定以后，在房地產項目的設計階段就進入了成本管理的重要階段。然而，我國很多設計單位對此認識并不深刻，“重技術、輕經濟”的問題非常突出，造成從項目設計階段開展就埋下了高成本的隱患，對后期的項目開發成本管理形成了較大的壓力。

2.3 房地產項目成本管理完善問題

成本管理是房地產項目開展中的重要管理體系，然而在很多房地產企業中，成本管理依然采用的是粗放型管理方式，形式大于作用，在實際工作中并不能真正發揮控制成本的作用，甚至有可能為企業帶來損失。部分企業在開展成本預算時，由于專業性落后，無法與國際標準接軌，導致目標成本不能直接落實到參與項目開發的各個單位、部門和人員，以及工程實施的各個環節，因此造成了實際成本與預算成本之間的較大差異，使成本管理的作用大打折扣。

2.4 房地產項目資金管理風險問題

房地產項目開發需要投入大量的資金，且由于項目工程周期長，對資金流的要求非常高。然而，部分企業對資金管理的重視程度不高，在前期投入中，為拿地不惜出高價，但是項目開發帶來的經濟效益需要時間考驗，使得企業無形中承擔了更高的風險。尤其是在房地產行業日漸規范的形式下，高成本并不意味著高回報，一旦出現資金流問題，就會為企業正常運轉造成極大的危機。另外，我國很多房地產企業在財務管理方面專業性不足，對于籌資決策、稅金繳納方面的應對能力不足，也是造成房地產企業項目資金管理風險的重要因素。

3 房地產成本管理問題對策

針對以上問題，房地產企業在成本管理方面應從加強管理人才培養、提高資金利用率、利用大數據及信息化手段降低成本管理，以及提高成本管理保障措施等方面入手，解決目前企業成本管理的困境。

3.1 房地產企業成本管理人才培養

人才是企業發展最寶貴的資源和財富。成本管理對于房地產企業來說，專業性要求極強。目前，很多房地產企業在成本管理方面還停留在財務核算的初級階段，正是因為缺乏具備成本思維的管理人才，因此加強對人才的培養，建立成熟的人才團隊至關重要。首先，通過營造企業文化，強調成本管理的重要性，將成本管理概念融入到項目開發的全過程;其次，通過明確分工確保專業人才在企業項目成本管理工作崗位中的作用;最后，建立完善的成本管控考核機制，以此充分調動員工的工作積極性，深入挖掘成本管理的新方式。

3.2 房地產企業提高企業資金利用率

通過加強前期規劃、中期管理、后期成本結算等一系列方法，提高房地產企業的資金利用率，強化項目成本管理力度。在前期規劃中，應做到合理勘察、詳細估算，對項目成本預算進行細致的核算，盡可能降低誤差。在中期管理過程中，應嚴格按照施工計劃進行材料的采購、使用、維護保養，同時加強人員費用的控制。在項目建設完成以后，進行嚴格的審查、核算，并進行分析總結，找出項目成本控制的關鍵，并對項目成本管理進行評價和反思，從中找出成本管理的重點及改進建議，從而使企業在資金利用方面積累更多經驗，減少資金管理風險。

3.3 房地產企業通過大數據及信息化降低成本管理

房地產成本管理是一項復雜的工作，完全依賴人工管理，一方面會增加人力成本，另一方面難以控制誤差問題。隨著科學技術的發展，大數據及信息化管理技術在成本管理方面的優勢已得到業界認可。利用相關技術，可以使房地產企業更好地通過分析以往的成本管理經驗，獲取更加成熟、健全的成本管理方法，同時還可以在實際工作中降低人力成本、提高工作效率，最大可能降低資金的使用成本。

3.4 成本管理保障措施

成本管理保障措施是房地產企業有效實施相關工作的關鍵。首先，應從企業管理層開始樹立起全方位成本管理理念，并將其融入到項目管理過程中。其次，樹立“先策后控”的成本管理思維，重視在項目策劃期即開展成本前置管理，使成本投入與產出效益緊密結合。再次，房地產企業應與建筑單位及供應商結成利益同盟，在確保多方利益保障的前提下，才能實現企業的共同發展。最后，加強企業內部各部門之間的成本管理聯系，利用各部門之間協同工作機制，堅決貫徹成本管理，確保目標成本達成。

4 結論

房地產項目的成本管理是整個管理的核心任務，通過成本控制減少成本支出，提高利潤，可以實現企業經濟效益的最大化。在當前房地產行業競爭日漸激烈的形勢下，加強成本管理，減少甚至杜絕資金浪費，對于提高企業的核心競爭力具有非常重要的意義。

參考文獻：

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