新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作思路分析

劉楠

[摘 要]隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷增多，在未來較長時(shí)間的投資項(xiàng)目必然會(huì)在城市功能改造這一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面進(jìn)行匯集，新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)模式也將迎來較快的發(fā)展。基于此，文章首先對(duì)新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的背景和概念進(jìn)行闡述，之后對(duì)新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式進(jìn)行分析，并提出新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作思路以及發(fā)展建議，希望對(duì)我國片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展提供一定參考。

[關(guān)鍵詞]新形勢(shì);片區(qū)開發(fā);項(xiàng)目運(yùn)作;思路分析

中圖分類號(hào)：G221? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-1722（2021）18-0004-03

我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷發(fā)展，使得傳統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)措施已經(jīng)無法滿足現(xiàn)階段我國建設(shè)市場(chǎng)的需求，而片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目則是新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中探索出的一條發(fā)展道路，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目必然成為未來我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資的重要方向。因此，相關(guān)人員應(yīng)加大在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作模式方面的創(chuàng)新力度，以此滿足當(dāng)下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資市場(chǎng)的供求需要。

一、新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的背景和概念

片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目是涵蓋目標(biāo)土地內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的綜合項(xiàng)目種類，其主要包含舊城改造、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園、新城區(qū)以及開發(fā)區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目，可以極大程度地推動(dòng)目標(biāo)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展。為了更快地提高目標(biāo)區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，當(dāng)?shù)氐胤秸畱?yīng)積極拓展片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與到片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中，探索新型的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營模式，以此滿足市場(chǎng)的需求。

片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目主要是針對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)模較大且相對(duì)成片的區(qū)域進(jìn)行整體的投資開發(fā)工作，此項(xiàng)工作中不僅包含對(duì)目標(biāo)區(qū)域的整地戰(zhàn)略定位進(jìn)行策劃，還包括對(duì)目標(biāo)區(qū)域的城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一編制、目標(biāo)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)工作、土地出讓、引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及對(duì)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營管理等工作[1]。

二、新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式分析

（一）PPP運(yùn)作模式

片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式大體分為兩種類型：傳統(tǒng)運(yùn)作模式以及創(chuàng)新運(yùn)作模式。傳統(tǒng)運(yùn)作模式又根據(jù)當(dāng)?shù)卣畬?duì)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的不同操控程度分為：政府完全操控運(yùn)作模式、政企分離且相對(duì)市場(chǎng)化的運(yùn)作模式以及完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，這三種子運(yùn)作模式共同組成了片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的傳統(tǒng)運(yùn)作模式。而片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新運(yùn)作模式的種類更多，以下簡單介紹幾種常見的創(chuàng)新運(yùn)作模式。

PPP模式是片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目創(chuàng)新運(yùn)作模式的一種，其主要運(yùn)行模式為政府和企業(yè)通過契約進(jìn)行捆綁運(yùn)營式合作，二者共享片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目收益，項(xiàng)目的收入來源主要為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的服務(wù)費(fèi)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)費(fèi)。PPP模式大多用于運(yùn)營性和公共性的綜合類開發(fā)項(xiàng)目，但在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)土地出讓收入不能作為項(xiàng)目運(yùn)營補(bǔ)貼后，在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施此種模式的難度較大。

（二）ABO結(jié)合區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式

ABO結(jié)合區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式中的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)主體為政府授權(quán)的企業(yè)，由這類企業(yè)進(jìn)行社會(huì)資本方的招募，并且得到政府授權(quán)的企業(yè)作為政府方的出資代表和社會(huì)資本方合資建立片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目公司，并由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的具體融資、建設(shè)以及運(yùn)營等工作，政府相關(guān)部門通過對(duì)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資補(bǔ)助等方式，向片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)支付授權(quán)運(yùn)營服務(wù)費(fèi)，以此對(duì)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本以及投資收益進(jìn)行對(duì)沖。

（三）片區(qū)債券結(jié)合土地收益補(bǔ)償?shù)倪\(yùn)作模式

片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)區(qū)域政府可以通過發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券或者其他形式債券的方式，以此募集片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，并由土地儲(chǔ)備中心和住建單位對(duì)目標(biāo)土地附帶的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行公開聯(lián)合招標(biāo)，由中標(biāo)的社會(huì)資本方組建項(xiàng)目公司進(jìn)行目標(biāo)土地的二級(jí)開發(fā)建設(shè)。

（四）政府專項(xiàng)債結(jié)合EPC等形式的運(yùn)作模式

通過政府專項(xiàng)債結(jié)合權(quán)益性基金、配套貸款、片區(qū)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)以及EPC形成的運(yùn)作模式。此種模式中地方政府的專項(xiàng)資金用于目標(biāo)土地的一級(jí)整理，并委托合資企業(yè)對(duì)片區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)。并且，目標(biāo)區(qū)域地方政府還可以和社會(huì)資本方合資成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，以此獲得片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目配套土地的二級(jí)開發(fā)權(quán)，社會(huì)資本方通過EPC的方式進(jìn)行片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目工程的總承包[2]。

三、新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作思路和建議

（一）片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目使用土地符合相關(guān)規(guī)定

由于我國土地方面的政策十分復(fù)雜，并且會(huì)由于不同土地的開發(fā)性質(zhì)存在差異，導(dǎo)致片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目獲取目標(biāo)土地的方式呈現(xiàn)多元化的情況，所以片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可以順利獲取目標(biāo)土地并開展立項(xiàng)操作的必然前提便是符合國家相關(guān)政策以及地區(qū)發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃。片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目只有對(duì)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行深入研究，加強(qiáng)對(duì)國家相關(guān)政策的解讀，符合這些條件，才能有效避免項(xiàng)目實(shí)施過程中的政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目獲取目標(biāo)土地的合規(guī)性特點(diǎn)，相關(guān)人員應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行注意。

第一，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的土地收儲(chǔ)部門只是形式上對(duì)土地具有收儲(chǔ)以及開發(fā)的職能，而社會(huì)資本只能作為項(xiàng)目的承接主體，并以此身份參與對(duì)目標(biāo)土地的整理服務(wù)，國有企業(yè)可以通過合資公司的身份，通過招商、拍賣以及掛售的方式獲得片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)限，但需要注意的是，在企業(yè)獲得土地使用權(quán)之間不能將片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目土地用于融資。

第二，在開展片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，相關(guān)人員還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備資金，是否已經(jīng)被納入了政府性基金的預(yù)算管理工作中。

第三，由于片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)包含較大體量的目標(biāo)土地整理工作，而片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的前期開發(fā)屬于政府的基礎(chǔ)設(shè)施類建設(shè)工作的范疇，政府相關(guān)部門應(yīng)正常對(duì)目標(biāo)土地區(qū)域內(nèi)生活的群眾支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，不能讓片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)代為支付此項(xiàng)費(fèi)用。若是政府相關(guān)部門不進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的支付，則政府相關(guān)部門便存在變相舉債的問題。