房地產企業成本控制的現實困難與優化路徑

李國梅

摘要：隨著城市化進程的不斷推進，我國房地產市場取得了突飛猛進的發展，各種房地產建筑物的數量不斷增多，成本控制任務日漸繁重。企業要想獲得長遠發展，實現良好的經濟效益，必須重視項目成本全過程的構成和控制。基于此，文章分析了房地產開發企業成本構成的特點和成本控制的現實困難，進一步探討了成本控制的優化路徑，以構筑房地產開發企業核心競爭力，為現代企業的發展助力。

關鍵詞：房地產企業；成本構成；成本控制

當前，我國經濟發展進入新常態，為了抑制房地產市場過熱，政府進一步加強了對房地產行業的宏觀調控，尤其是對土地市場做了較大的整頓，房地產開發企業的土地使用權必須根據市場規范來獲得。由此，房地產開發企業面臨日趨激烈的市場環境和愈發復雜的投資環境，因此有必要改變傳統的成本理念，優化資金利用，加強成本控制。

一、房地產企業成本的構成和特點

房地產企業的成本主要指的是房地產企業在商品開發、建設和經營過程中所產生的各種費用的總和，具體包括土地的征用和拆遷補償、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費用、前期的工程費用、開發間接費和公共配套設施費等。房地產企業所涉及的費用通常包括了企業的應攤費用，即房地產企業在開發、建設和經營期間產生的該期損益應承擔的各種費用，其中涵蓋管理費用、財務費用以及銷售費用等。作為資金高度密集型行業，房地產行業的特性是高投入、高風險和高效益，資金流對于房地產行業的發展至關重要。

房地產企業的成本構成具有如下特點：1. 土地、土建、設備費用是房地產開發成本的主體內容，大約占總成本的80%，其中拆遷補償款及土地征用費用占全部成本的23%，比前期工程費、公共配套設施費及基礎設施費三項費用合計占比10%都要高，這是推高房價的一個重要因素。2. 房地產開發成本中，配套費及其他收費項目支出受外界因素影響最大，大概占項目總投資的10%～15%，因此，采取有效措施，減少這部分費用，可有效降低開發成本，提高經濟效益。3. 房地產企業依賴于銀行貸款，所以管理費用和籌資成本較高，如果項目進度延遲，就延長了貸款時間，同時無法及時利用購房者資金歸還銀行貸款，從而產生了數額較大的利息支出。

二、房地產企業成本控制的現實困難

我國的房地產行業經歷了快速發展的黃金時期，但是，由于片面側重發展速度，在發展過程中存在的問題也越來越明顯，尤其是在成本控制方面的問題更加凸顯。1. 成本控制觀念較為落后。房地產開發企業普遍成本控制觀念落后，成本控制范圍僅限于施工過程，依然習慣通過節約的方式降低成本，很少使用組織、技術、價值鏈等科學先進的手段。2. 尚未形成成本控制體系。成本控制是一個動態過程，包括立項、設計、施工、銷售等多個環節，而目前房地產開發企業依靠合同進行成本控制，不能全面系統地做好項目開發整個周期的成本控制。3. 缺乏人力資源成本意識。長期以來，成本控制只是財務人員的工作，其他部門的員工與成本控制沒有關系，失去了企業員工的支持和參與，成本管理很難取得成效。4. 事后控制重于事前控制。大部分房地產開發企業忽視圖紙設計和優化，只注重控制項目后期的成本結算，甚至部分財務人員只根據合同控制成本，造成開發過程浪費嚴重的現象。

三、房地產企業成本控制的優化路徑

（一）健全成本控制體系

房地產開發企業必須完善成本管理制度，健全成本控制體系，對項目各個環節進行全員、全程、動態控制。首先，在立項階段要重點做好前期的成本、利潤估算，對項目的可行性做充分調查，避免因決策失誤而造成損失；其次，重視建筑設計的成本控制，這是前期成本控制的一大直接因素，必須選擇一支強大的設計團隊，通過對比多種方案來選擇最佳方案；施工過程中要將工程預算作為成本控制的標準，及時比較目標成本與實際成本的差異，認真分析出現成本偏差的原因，然后有針對性地改善；最后，工程完工后要認真審核工程各項成本費用，以合同所載工程價款為控制限額，把實際開發成本控制在合理范圍內。

（二）完善業績評價機制

房地產企業應該建立經濟責任制，對成本管理進行明確、合理地分工，對目標成本進行分解和細化，把成本控制落實到項目、到部門、到每一個人，編制出項目成本控制考核責任書，構建起完善的成本管理責任制，形成目的明確、分工合理、責任分明的責任體系。同時建立有效的成本控制激勵機制，鼓勵團隊之間相互合作，對成本控制業績進行評價， 以此作為績效考核的重要組成部分，對優秀團隊及員工給予獎勵，對成本控制不力的予以懲戒，以避免目標與執行脫鉤的現象，真正做到控制成本人人有責。

（三）有機融入價值鏈理論

房地產開發包括市場調查、圖紙設計、融資籌資、設備供應、建筑裝飾、景觀工程、廣告、銷售等，所有環節都是整體，構成了一條價值鏈，價值增值是以價值鏈的增值為前提的，價值鏈上的相關企業是“一榮俱榮、一損俱損”的關系，價值鏈上的相關企業不僅要考慮自身利益，還要追求整個價值鏈的競爭力。房地產開發企業應將目標定位為整個價值鏈利益的最大化，因此，在信息流方面，要建立完善信息系統；在資金流方面，要提高資金使用效率，采用科學預算方法，建立渠道管理理念下的運營資金管理體系；而在采購渠道上，需要改變傳統的對單個項目進行優化的理念，應與時俱進，根據渠道管理理念，積極實施綜合性的管理。對員工可實施平衡計分卡模式，以加強企業戰略執行力，平衡積分卡能幫助員工了解其工作是怎樣影響價值鏈的各個環節的，當他們看到自身對成本控制的正面影響時，就會支持改進流程方式。此外，為了獲得財務杠桿正效應，企業決策者還應當嚴格按照財務杠桿系數進行計算，確保做出理性的財務決策。

（四）加強全過程成本控制

房地產開發企業的成本控制主要集中在投資決策階段、設計階段、施工階段、竣工結算階段，每一個環節都不可或缺，只有加強項目全過程成本控制，強化全面預算管理，落實風險控制，才能真正降低成本，提高企業效益。1.投資決策階段的成本控制。據相關統計資料，投資決策階段對項目成本的影響高達80%～90%，對項目建設全過程的成本控制具有決定性作用。對立項的預期收入、利潤、風險以及成本等進行財務分析，編制項目的目標成本，并實施有效控制，才能很好地落實投資決策階段的成本控制。投資決策階段的成本控制內容主要包括項目可行性經濟指標分析、成本估算、現金安排、相關風險敏感性分析以及投資收益測算等幾個方面，投資估算的方法包括靜態投資估算和動態投資估算，其中動態投資估算包括了價格變動對投資額、建設期利息和固定資產投資方向調節稅等的影響。2.設計階段的成本控制。工程設計是成本控制的關鍵環節，包括嚴格落實方案設計與工程設計的招投標制度。在初步設計階段應控制各項經濟指標，把限額分解到各項具體工程量，完善限額設計，以保證不超過總投資額；在施工圖設計階段，大力推廣價值工程方法，充分考慮市場材料和設備的價格變化，并認真監督設計出圖前的審核工作；設計變更難以避免，所以必須重視設計變更管理工作，重視項目現場條件變化，加強技術溝通，盡量把變更控制在設計階段。3.施工階段的成本控制。此階段是整個建筑工程的中心環節，應加強施工組織設計，實現人力、財力、物力和技術等生產要素的最優化組合；成本控制人員及時收集造價調整資料，準確預測價格變動因素，對施工過程實施動態控制；同時建立健全工程變更審批制度，加強工程變更控制，以防造成工程預算超支。4.竣工交付階段的成本控制。“大量、復雜、集中”是竣工結算階段的特點，此階段的關鍵在于加強竣工結算時的審核。也就是說，在工程結算的時候應當有工程竣工驗收單，確保合同和設計圖紙完全按照規定來完成，同時審查工程的洽商簽證以及預算的增、減賬清理工作，以及相關竣工調價和材料差價審計工作。

四、結語

成本控制是企業降本增效、提高經濟效益的重要手段，房地產開發企業的成本控制更是一項復雜、細致、系統的工作。目前，成本控制已成為房地產開發企業的工作重點，成本控制水平成為衡量企業核心競爭力的重要指標，企業只有結合企業文化、性質、規模等特征，建立適合自身的成本管理體系，實施全程、全員、動態成本控制，才能將項目成本控制在合理的范圍，實現資金流動的良性循環，才能實現利益的最大化。

參考文獻：

[1]潘昀.淺析房地產業財務風險管理[J].會計師，2013（13）.

[2]張媛媛.房地產開發企業成本構成及控制研究[J].財會研究，2013（02）.

（作者單位：北京紫峰房地產開發有限公司）