關于某綜合體項目開發全過程成本控制的研究

魏榮珠

【摘要】城市綜合體作為一種特殊的城市形態，是在空間資源日趨緊張的背景下，城市集約化、有機化、立體化發展趨勢的集中體現，也是“緊湊一和諧”型城市建設的重要手段。開發綜合體項目最重要的環節是做好成本控制，它直接影響了項目開發的成敗。本文基于某綜合體項目開發的案例，以國內項目成本控制的現狀及存在的問題為出發點，結合項目進程，深入研究分析該項目各階段成本控制工作的難點和成本控制方法，希望為提升相關企業的競爭力提供借鑒。

【關鍵詞】綜合體項目 項目進程 成本控制

一、前言

隨著我國土地資源的日益緊張，選擇緊湊化、集約化的發展方式成為了城市建設的必然趨勢。但“高密度”、“緊湊化”的城市模式也帶來了一系列的問題，如：人們生活質量的下降，影響環境舒適度等，制約了密集型城市在效率、多樣性、城市活力等方面優勢的發揮。而城市綜合體的特點對于建設“緊湊——和諧”型城市有著重要的價值，它是隨著城市規模的擴大，城市文化程度的提高，而出現的一種特殊的城市形態。高質量的城市綜合體更是一個社會多生態系統概念，能夠通過統一規劃、合理布局來獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。但綜合體項目具有工程結構復雜、工程體量龐大、開發風險大、一次性投資大等特點，相關統計數據表明，最終導致項目夭折或成為“爛尾樓”的原因在于項目成本控制失控，使得資金鏈斷裂，成本嚴重超支，因此該怎么科學、高效的利用項目建設資金，控制好項目成本，達到項目的預期效益，是相關管理者應當深入研究的課題。

二、工程概況

我國某商業地產開發集團，將“體驗型消費、激發型消費”作為開發理念，結合地域需求將商業、辦公、交通樞紐等配套設施進行有機組合，同時具備休閑、娛樂、商務、交通、旅游等功能，創造全新的城市魅力中心。

三、國內綜合體項目成本控制通病分析

（一）成本管理意識薄弱

市場經濟條件下，企業間競爭的實質是企業成本的較量，但部分企業管理人員成本管理意識還較為薄弱，沒有從根本上認識到加強成本管理對于提高企業經濟效益的重要作用，如成本控制只與成本部門、造價工程師有關，和自己無關；成本控制就是省錢，忽略了與工程質量、安全的關系等。

（二）成本控制體系缺陷

管理制度和工作流程不完善使員工在碰到問題時相互推諉，各部門間的溝通不及時，總部與項目之間、職能部門之間未能形成合力，導致項目最終出現虧損。

（三）重施工輕設計

只注重施工進度，沒有做好設計方案、圖紙的研究，盲目聽從設計，導致邊施工邊變更，成本控制工作流于形式。

四、該綜合體項目成本控制分析

結合以上城市綜合體項目成本控制的主要問題，該工程有針對性的進行預防，以“防患于未然”，具體措施如下：

（一）綜合體項目早期工程成本控制

1.項目決策階段的成本控制。在項目投資決策初期，專業策劃人員要做好市場調研工作，掌握項目影響因素，對項目土地、成本、費用進行初步測算，利用SWOT分析、風險分析工具等進行研究，以判斷項目是否可行[1]。

該階段，項目用地選擇、土地總成本預估、設計方案的質量直接影響到綜合體項目的成敗，具體細分的話，用地選擇的比重約占40%，土地總成本約占30%，規劃設計方案質量約占30%。由此可見項目土地成本評價是衡量綜合體項目是否可行的主要標準。

2.設計階段成本控制。設計階段屬于投資前時期，不同的構思或設計方案同樣對工程項目將產生不同尋常的影響。所以設計階段除了要樹立技術與經濟相統一的設計思想，還要應注意以下幾個方面：

（1）做好商業MD策劃設計：設計規劃影響著80%的工程造價，可以說是實現目標成本控制的關鍵因素，其合理性將對一個項目的成敗起著關鍵作用。如該項目最初建筑形態是小商品市場，在進行綜合性商業設施轉變時，沒有做好MD計劃的調研工作，導致大量原建筑物被功能性拆除，土建安裝工程成本嚴重超支。因此項目推進需要遵守合理規范的程序和計劃，以確保協調多部門、多工種間的工作。

（2）實行設計招投標制：不僅可以優化設計方案，而且有利于調動設計單位的積極性，提高設計質量和降低工程造價。如對建筑造型、公共區域布置等優化，可以提高建筑使用率；對電梯空調弱電系統等方案優化設計，可節省大量投資，降低工程造價[2]。

（3）推行限額設計：限額設計的實質就是建設項目投資目標控制，在每一階段都要按照目標分解與計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋這樣個循環過程來進行造價的控制。實行限額設計的有效途徑和主要方法是投資分解和工程量控制。

（4）開展價值工程的應用：價值工程既是一種現代設計方法，又是一項較為完善的管理技術，其目的在于將技術與經濟、功能與成本、企業利益與用戶要求相結合進行定量分析，提高產品的使用價值。在該項目中，在規劃設計階段選擇價值工程優化方案，在維持規劃用地面積不變的情況下，通過增加樓宇高度、商業內街，擴大住宅標準層面積等方式增加了商業建筑總量，不僅節約了土地資源，又增加了項目的收益，具體如表1所示。

（5）嚴格做好圖紙會審工作：認真做好圖紙會審，將問題在施工前解決好，做好主動控制，以避免施工過程中反復變更和洽商。如在設計過程中發現問題，只用修改圖紙，損失較小；在采購過程中發現問題，既要修改圖紙，又要重新采購相關設備、材料；若等到施工階段才發現問題，不僅損失以上的費用，還要拆除已施工的部分工程，造成嚴重損失。

（二）項目建設期成本控制

1.建設期成本控制重點。首先是施工階段成本控制。應立足于主動控制，并盡可能的減少目標值與實際值的偏離。這就要求一方面要嚴格檢查承包商的索賠要求，另一方面做好材料設備的招投標工作。

其次是施工階段動態成本監控。一方面要把控好項目工程實施過程中的現場簽證及設計變更，對于現場簽證及設計變更，應按照規章制度進行報審，并建立清單明細；另一方面成本部門要每月定期上報，集團公司給予審核意見，經核準后報與財務部分備案，作為下月撥款依據需要注意的是填寫成本月報時，需由成本部負責人親自匯總數據，填報方法采用成本費用支出按目標成本的分類一一對應的方法，以便于及時發現超支項目[3]。

最后要嚴控工程簽證。具體要求有：嚴格現場簽證，對于涉及費用支出項目需認真核實后簽證，并注明原因、部位等；須有明確的時限限制，一般要求自發生日起30天以內辦妥；施工圖以外的現場簽證，必須要寫明原名數據、事由，根據合同條款及相關規定進行簽認工程量及工程造價；合同中有明確約定的，不可以簽證形式出現；對于已審批通過的施工組織方案，不可隨意進行簽證處理。

2.建設期成本控制的手段。

（1）利用招投標進行成本控制。

主要是對項目實施過程中成本較高的工程類項目，招標應遵守公開、公平競爭的原則，以得到合理的性價比。具體做法為如下：

一是小型單位工程承包制，單位工程采用總價包干方式或綜合單價單價包干；

二是甲供材料招投標。如該項工程對于涉及工程品質的材料，均由甲方統一供料，項目主要的機電設備，也應由甲方自行采購；

三是智能化工程清單招標。利用清單報價方式招標，合同價款應順從可調價款方式；

四是組織清單招標，能夠引進充分競爭，降低成本，簡化結算審核。

該項工程通過組織開展規范的招投標工作，取得了良好的經濟效益，累計節約了總成本3%的費用。

（2）建立超成本的預警機制及審批。

一方面對于預計將超出目標成本的細項，必須嚴格遵守提前預警、報審的原則，嚴禁先斬后奏。出現未做預警先斬后奏的情況，集團應予以書面通報，并納入KPI考核，給公司造成嚴重損失的應對責任人進行相應的處罰；另一方面應對所有細項進行精細化管理，對于一個合同金額涉及多個成本類別的，應對其進行分解，拆分出相對應的金額加以控制。

（三）項目梭工后期成本控制

一是項目結算前，既要重點審查工程是否按照合同規定及設計圖紙全部完成，對于存在漏項或甩項的不能予以結算，又要對隱蔽工程簽證、現場簽證進行審核計算。審查結束后依據有責任人簽字的竣工驗收單進行清算；

二是嚴格執行結算復審和工程尾款會簽制度，保證結算質量及投資收益；

三是為提高工程計價的準確性，造價人員需要實地了解工程實際進度，及時做好特殊材料及設備的市場價調查，掌握成本價格實時走勢；

四是結算結束后，應進行相同子項下的多項合同結算的匯總，并和目標成本進行一個對比的評估，評估結束后將科學合理數據輸入數據庫管理，給其他同類項目的造價控制以借鑒。

五、結語

總的來說，綜合體項目開發全過程成本控制是一項長期、復雜的工程，項目成本的影響因素較多，各因素間也相互影響、相互制約，因此必須要認真研究各階段的核心環節，才能靈活運用成本控制工具，科學的開展工作。項目開發全過程中的成本控制更是全面性、系統性的工程，必須堅持以成本目標為導向，徹底調動各利益方的積極性，才能最終合理控制項目成本，確保工程取得良好經濟效益和社會效益。

參考文獻

[1]徐京梅.強化項目成本管理 提高項目盈利水平[J].現代經濟信息.2014（07）.

[2]劉廣建，秋紅霞.建設工程項目成本控制中存在的問題及對策[J].江蘇建筑職業技術學院學報.2013（01）.

[3]鄧君，杜立祥，孟中.工程項目成本管理的問題以及成本控制研究[J].改革與開放.2011（10）.