淺談房地產項目開發的成本控制措施

【摘要】項目開發運作的控制體系：成本控制、進度控制和質量控制，成本控制是其中的一個子系統。本文從成本控制的背景、內容及要點著手，簡單論述成本控制的過程。同時從制度建設、技術運用角度，淺略闡述了其對成本控制的作用。

【關鍵詞】成本控制;內容構成;控制要點;經濟技術

1、項目開發成本控制的背景

房地產項目開發是一個復雜的大系統，它的目標控制體系為成本控制、進度控制和質量控制。成本控制只是其中的一個子系統。

一般“總開發成本最小”是項目開發成本控制的總目標。但當項目整體訴求為“項目開發收益最大化”時，就需要項目總成本的增加給予支撐;當項目開發的進度或質量為主導，需要用“金錢”換“時間”，增投入保質量時，也需要增加投入給予支持。因此，高效的“性能價格比”也是成本控制的總目標。

另外項目開發成本控制的工作模式是“減法法則”。但考慮到項目實際情況，成本控制的工作模式將不再局限于“減量控制”，還是“增量控制”，因為當邊際收益大于邊際支出時，增加投入是符合理性和經濟原則的。

2、項目開發成本控制的內容構成及控制要點

房地產項目開發的成本由土地獲取成本（包括地價款、土地拆遷補償安置費用、咨詢費等）、項目前期成本（咨詢費，勘察設計費等等）、建安工程成本和財務銷售成本（包括財務費用、銷售費用、稅費及其他）等構成，每個成本均具有不同的份額比重和彈性壓縮空間，隨著項目開發進程的深入而動態變化并漸次固化，成本控制工作的力度和著重點也隨之變化。

第一，土地獲取成本——成本構成比重大，實踐經驗需借鑒。土地作為一種資源，具有自然屬性和社會屬性。土地的自然屬性是指地形地貌、地質地況等天然條件，社會屬性是指規劃要點、市政資源（水、電、煤、氣、熱、通訊等）和歷史人文景觀等條件。

項目開發的土地成本是指獲取開發建設用地的使用權，并使場地達到三通一平的建設條件所需要的各種費用，大致包括土地出讓金、拆遷補償費和大市政費用等，這是土地的社會屬性對項目開發成本的影響，它的壓縮空間取決于土地出讓、轉讓市場的競爭情況。

土地的自然屬性對項目開發成本的影響是隱性的。如惡劣的地質情況和地下障礙物對建設過程中地基處理費用的影響、建設用地幅度的大小和形狀對工程建安成本（土方挖運費用、工程臨建費用和技術措施費用等）的影響等。在土地開發階段，這部分成本通常在人們的視野之外，以隱蔽的形式固化下來，而在工程建設階段凸顯出來。對此，成本控制措施應當充分借鑒和利用以往的建設經驗，結合技術方案對成本構成的各種因素進行排查和估算。

土地開發費用約占項目開發總成本的30%至40%，這部分成本的發生時間實際上是項目開發的目標決策階段，因此在決策時應當充分考慮。一旦進入項目執行階段，這些成本在瞬間就已經固化了，具有了相當的成本剛性，很少變動。

第二，項目前期成本——成本構成比重小，深入控制非常重要。項目前期成本主要由咨詢費用、勘察費用和設計費用等構成，總量比例約占項目開發總成本的2%左右，權重不大，但卻是成本控制工作的絕對重點。在實際操作中，這不是費用實體消減重點，但由于咨詢及勘察設計的成果直接框定了未來產品的實體創設，并且這些框定將會固化相當份額的成本。因此前期階段是成本控制的重點，對于控制建安成本來說是未雨綢繆的關鍵一環。

對房地產開發而言，一個完整的設計由規劃設計、初步設計和施工圖設計組成，不同設計階段成本控制的著重點不盡相同。

規劃設計階段：這一階段主要是將各種規劃要點、控規要求落實到實處，為后續的設計工作搭建一個框架平臺。整個規劃設計包括平面設計和豎向設計，這一切均同工程建設成本息息相關。首先要協同考慮各種規劃指標，如機動車、非機動車停車位的數目要同建筑面積、戶室分隔套數協同考慮。如泊車需要建造大面積的地下空間，則對工程建安成本有影響。其次著重做好平面規劃設計，在平面規劃中是否充分利用了周圍的各種市政資源，是否合理的利用和規避原有的地形地貌，而地質地況的有利與否也直接影響工程建設成本。再者豎向規劃設計同樣重要，因為豎向設計直接關系到地基處理的成本，涉及到土方工程，降水工程等。由于規劃設計階段屬于項目開發的宏觀運作，此時的成本控制將影響建安成本的增減。

初步設計階段：這一階段包括方案設計和初步設計兩個設計進程。在方案設計中，建筑物的結構選型、套型分隔、形體系數、門窗面積等指標均是成本控制要點。例如戶型設計，在同等面積的地塊上建造同等建筑面積的房屋，戶型套數多的建筑方案其造價肯定要高于戶型套數少的建筑方案，原因在于套數少的方案隔墻少，土建成本低，機電設備安裝費用少，建安成本低。在初步設計中，建筑結構尺寸、材料設備選型、工序工藝方法都將相繼確定，是設計階段建安成本控制的關鍵時期，需要有多種方案進行比較，反復論證各個技術經濟指標，擇其優者而施之。此時的成本控制工作雖不如規劃階段顯著，但也同樣重要。

施工圖設計階段：此階段，設計深度已經滿足現場施工的需要，成本控制的主要對象將放在更加細小的方面，需要關注于建筑物的每個細節。如電梯的負荷、房屋外窗的附框、外墻面層的做法（貼磚或涂料）、涂料施工工藝（平涂或彈涂）、水電管線的走向等，都關系到成本控制。

對設計的三個階段進行有針對性的成本控制，將關口前移，則工程建安成本的彈性空間在設計階段就能夠得到充分的壓縮，后續工程建設中的成本壓力就會減少。

第三，建安工程成本——成本構成比重大，材料設備費、經濟洽商占主導，可壓縮彈性小，過程控制是關鍵。完整的工程建設包括樓本體的建筑安裝工程和樓外的各種市政配套工程、園林景觀及道路工程等，占項目開發總成本的比重通常在40%至50%之間。其中，樓本體的建筑安裝工程包括土建工程、室內電氣工程、室內給排水工程、室內采暖工程、消防人防等專業安裝工程。樓外市政配套工程主要是指各類管線的接入工程，內容包括燃氣管線、電力管線、熱力管線、給排水管線、電信管線等工程。這部分成本構成所占的比重雖大，但經過設計階段全方位、有成效的控制后，絕大部分已經固化，可壓縮空間非常小。但是項目開發過程中，不可避免的會出現洽商和變更，從而使成本增加或減少。因此控制洽商和變更的產生，核算和降低必要的洽商、變更項的成本，是建安過程中成本控制的關鍵。

第四，財務銷售等其他成本——需綜合考慮，統籌控制。在項目開發的成本構成中，除上面涉及的土地成本、建安成本外，還有財務成本、營銷成本、各種稅費及建設方管理費等，每類成本均有不同的控制重點和差異。例如財務成本同企業的資本運營情況、項目開發銷售情況息息相關，而各種稅費則具有很大的成本剛性，是固定的比率，同項目開發運作的實際情況沒有直接的聯系。營銷成本與營銷手段、營銷方式、客戶群的選擇等關聯密切，因此，對于這些成本需要綜合考慮，統籌控制，方能取得滿意的效果。

3、項目開發成本控制的業務制度

完備合理行之有效的業務規章制度，是項目開發成本控制的一個有力手段。在項目開發過程中用成文的規章制度來指導和約束具體的開發行為，制度用一種程式的規定保證了必要支出的有效控制，從而實現成本控制。其中最具有代表性的制度是材料設備的招投標管理制度和經濟洽商的流轉制度。

以招投標管理制度為例，建安成本是由材料設備費、人工費和管理費組成的，其中材料設備費大約占整個建安成本的50%～60%，而人工費和管理費都具有相對固定的定額標準和取費比率，其可壓縮減少的空間非常有限，絕大多數的材料設備則需要參照和執行市場價格進行采購，能否進行有效的控制對整個的建安成本影響很大。

業務制度針對不同的成本采取了不同的控制措施。首先，對于大宗的建設項目采用市場招投標的方式選擇施工總包單位，其人工費和管理費經過競爭比選能夠得到合理支出。其次，對于價值大的批量材料設備，如電梯、門窗、潔具、采暖設備等，通常通過公開招投標進行采購。對于施工單位負責采購的主要建筑材料及設備，如鋼材、水泥（或商品混凝土）、防水保溫材料、配電箱柜、各種泵罐等，業務制度同樣建立了內部審批制度，無論是何方指定產品或推薦的產品一定要經過《材料設備內部審批單》程序的確認，除特殊產品外，均要貨比三家。再者，對于專業性強的專項工程也進行公開招標，如消防工程、防水工程、地基處理、弱電工程等，通過市場競爭獲得合格優質的施工隊伍，從而達到控制成本的目的。

在土建工程、機電設備安裝工程、裝飾裝修工程及園林綠化工程等的建設中，由于引入完全的市場競爭機制，材料設備的費用由事前確認、事中控制、事后結算三步控制，成本支出得到有效控制。工程實踐證明，完善的規章制度和科學合理的業務流程，是有效的成本控制手段。

4、項目開發成本控制的經濟技術

制度用一種程式的規定保證了必要支出的有效控制，但是哪筆錢應當支出，哪種錢不應當支出呢？這里面則包含了豐富的技術信息。

隨著我國房地產建設的不斷發展，工程技術水平也在提高。新工藝、新技術、新材料、新設備也廣泛的應用在工程建設當中。因此，在制定單位工程的實施方案時可以考慮采用新工藝新技術，如在地基處理、降水護坡、鋼結構焊接、超高層施工技術等，對成本的控制有明顯的作用，既能提高施工質量加快進度，也會減少成本從而帶來經濟效益。而新材料新設備的使用，會使得建筑物在節能保溫、采暖隔熱、提高設備能效、減少空間占用、延長使用周期等，取得明顯經濟技術效果，既提高了建設項目的質量聲譽，也能獲得顯著社會效益。

此外，“四新”的運用離不開工程技術人員，從技術管理的角度要明確風險承擔機制，鼓勵技術鉆研行為，提高技術水平，大膽運用到實際中。從人力資源的角度要給予技術人員更多的成長空間，豐富他們的工作內涵，形成獎勵激勵機制。實踐證明，技術資源對經濟節約有直接的作用，技術的經濟價值產生的不僅僅是成本的節約，還可以形成企業獨特的競爭能力。

結語：

總的來說，項目開發的成本控制是一個復雜的系統工程，它涉及到技術、經濟、管理的方方面面，需要項目運作實體（包括項目公司和項目部）素質的全面提升。

做好項目開發的業務流程規劃，科學合理的比選技術方案，科學論證經濟技術指標，加強企業內部經營管理。根據具體情況制定科學合理的業務規章制度，并在項目開發過程中給予堅決的貫徹落實。充分發揮人力資源對成本控制的作用，成本控制工作的全過程需要充分利用各種資源，需要各類專業人才和管理人員的共同參與。成本控制的如何，關系到建設項目的成功與否。

作者簡介：

聶九龍（1964.09-），男，北京市，高級工程師，本科，研究方向：民用建筑結構。