學(xué)區(qū)房異常過熱現(xiàn)象背后的對(duì)策研究

李佩龍

摘 要：黨的十九大報(bào)告指出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。學(xué)區(qū)房問題的實(shí)質(zhì)是教育資源不均衡的問題，該問題不加以解決將引發(fā)各種社會(huì)問題，加劇社會(huì)矛盾。文章通過對(duì)學(xué)區(qū)房的邏輯成因、影響危害的分析研究上提出治理對(duì)策。

關(guān)鍵詞：學(xué)區(qū)房 教育公平 分配不均 房住不炒

中圖分類號(hào)：F126

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2021）05-033-02

一、引言

近年來，隨著生活水平的提高，孩子教育投入逐年上升，學(xué)區(qū)房已經(jīng)成為一個(gè)炙手可熱的話題。每年的2～4月都是學(xué)區(qū)房旺季，但今年異常亮眼，以溫州廣場(chǎng)路小學(xué)和溫州六中實(shí)驗(yàn)中學(xué)雙學(xué)區(qū)房為例，在2015年最低可以80萬買到的學(xué)區(qū)房，到了今年2月，有56平米成交350萬元，而到3月上旬36平米的成交價(jià)高達(dá)448萬，漲幅已經(jīng)到達(dá)非理性的12萬元單價(jià)，且這種學(xué)區(qū)房多為20年以上的老舊房，甚至有的連最基本的居住需求都無法達(dá)到，不乏被炒房者調(diào)侃，“房住不炒，那我不住總能炒了吧！”除此之外，隨著今年市內(nèi)學(xué)區(qū)房接二連三的預(yù)警加劇，二三線學(xué)區(qū)房也呈現(xiàn)出普漲趨勢(shì)，由于教育部對(duì)于初高中學(xué)校學(xué)生中高考成績(jī)、升學(xué)率排名的禁止，令學(xué)區(qū)房的數(shù)據(jù)支撐成了真空，各種謠言令學(xué)區(qū)房市場(chǎng)魚目混雜，給了投機(jī)炒作者機(jī)會(huì)，嚴(yán)重傷害了真正剛需者的利益。

二、學(xué)區(qū)房問題的邏輯成因

（一）教育資源分配不均

黨的十九大報(bào)告指出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。學(xué)區(qū)房問題背后實(shí)則是教育資源不均衡的問題，教育均衡的關(guān)鍵在于如何合理配置優(yōu)質(zhì)教育資源。據(jù)悉，溫州政府近些年通過集團(tuán)化辦學(xué)，全市義務(wù)教育學(xué)校集團(tuán)化辦學(xué)覆蓋面已超過85%，雖然集團(tuán)化辦學(xué)政策在一定程度上起到老校帶新校、強(qiáng)校扶弱校的作用，但在廣大家長(zhǎng)心里普遍認(rèn)為只是“掛牌分校”，師資力量差距較大，因此依舊存在往幾所頭部名校扎堆的現(xiàn)象。

（二）買方市場(chǎng)合力做多

名校學(xué)區(qū)房本身由于普遍房齡較老不具備高昂的價(jià)值，但由于戶口所對(duì)應(yīng)的名校學(xué)位而帶來了高昂的溢價(jià)。學(xué)區(qū)房的主要投資對(duì)象為兩類人群，一類是投機(jī)客，一類是剛需的家長(zhǎng)。對(duì)于投機(jī)客而言，投機(jī)物的實(shí)際價(jià)值高低不是關(guān)鍵，只要存在有人加價(jià)接盤的預(yù)期，投機(jī)者就會(huì)選擇買入。學(xué)區(qū)房作為一種市場(chǎng)剛需，經(jīng)過時(shí)間的驗(yàn)證，只要學(xué)區(qū)房政策仍在，只要未來出生人口不出現(xiàn)斷崖式的減少，市場(chǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求就不會(huì)降低，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)便會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。

而作為家長(zhǎng)方，隨著生活條件的提升和二胎政策的放開，學(xué)區(qū)房已儼然成為讓子女獲取優(yōu)質(zhì)教育的剛需產(chǎn)品，即使不漲價(jià)，也解決了孩子的讀書問題，何況客觀事實(shí)證明，學(xué)區(qū)房投資不但不虧錢，幾乎所有業(yè)主轉(zhuǎn)手都能連本帶利的再賺一筆。再者，近年不斷出現(xiàn)的學(xué)區(qū)房預(yù)警，更加助推了學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)需求，消費(fèi)者普遍形成了一種早買早賺到的認(rèn)知，因此學(xué)區(qū)房從某種角度已經(jīng)變成了低風(fēng)險(xiǎn)高收益不可多得的理財(cái)產(chǎn)品，而家長(zhǎng)們的角色也慢慢從剛需逐步向投機(jī)角度轉(zhuǎn)變，為此前仆后繼。

（三）客觀因素有力支撐

1.學(xué)區(qū)房背后購(gòu)買力支撐的本質(zhì)是人口的出生率，以今年為例，2021年入讀初中的孩子是在2008年或者2009年出生，根據(jù)出生人口統(tǒng)計(jì)，2009年溫州市出生人口為10.8萬，鹿城區(qū)出生人口為0.8萬，由于2016年全面放開二孩政策，2017年達(dá)到峰值之后有所回落，2017年溫州市出生人口達(dá)到12.4萬、鹿城區(qū)出生人口為1.2萬，2009年至2019年期間，溫州市出生人口基本保持在10萬～12萬區(qū)間，鹿城區(qū)出生人口保持在0.8萬到1.2萬之間，因此2009年至2019年間，溫州人口基本呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定上升趨勢(shì)，保守估計(jì)人口對(duì)學(xué)區(qū)房的利好影響至少還要持續(xù)10年之久。

2.由于對(duì)教育的日益重視，選擇相對(duì)優(yōu)質(zhì)教育比例的需求端在不斷擴(kuò)大，因此導(dǎo)致近年來不斷發(fā)生招生預(yù)警，與此同時(shí)，供應(yīng)端又基本彈性不大，優(yōu)質(zhì)學(xué)校受制于硬件條件影響，招生數(shù)量有限，學(xué)區(qū)房由于施教區(qū)限制，房源數(shù)量也是相對(duì)固定，除此之外，由于房?jī)r(jià)漲幅過猛，部分房東甚至把學(xué)區(qū)房作為資產(chǎn)保值增值手段以此惜售，從而導(dǎo)致學(xué)區(qū)房更加呈現(xiàn)一房難求的局面。

三、學(xué)區(qū)房問題的影響危害

（一）不利于教育公平的實(shí)現(xiàn)

李克強(qiáng)總理在參加今年兩會(huì)時(shí)指出：“教育和健康關(guān)系到每個(gè)家庭和國(guó)家與民族的未來，決不能因?yàn)榧揖场^(qū)域不同讓孩子輸在起跑線上，機(jī)會(huì)公平中，教育公平是最大的公平。”就近入學(xué)本意是促進(jìn)教育資源合理分配，實(shí)現(xiàn)教育公正和教育公平，但如今教育資源不均導(dǎo)致了重點(diǎn)學(xué)校和普通學(xué)校差異巨大，因此為了獲取優(yōu)質(zhì)教育資源，家長(zhǎng)們必須通過“擇房”而“擇校”。而隨著學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的飆升，已經(jīng)不是一般家庭所能承受的投資消費(fèi)，導(dǎo)致最后能夠買得起學(xué)區(qū)房的必然是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為優(yōu)越的家庭，所以資本結(jié)合優(yōu)質(zhì)的生源和優(yōu)秀的師資力量就構(gòu)成了現(xiàn)在的名校天價(jià)學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀，這種金錢競(jìng)賽的結(jié)果將直接導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)資源扎堆集中從而使教育不均現(xiàn)象無限放大、惡性循環(huán)，無疑對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生極大的危害。

（二）不利于地方人才引進(jìn)

習(xí)近平總書記指出：“發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，人才是第一資源”。近年來，全國(guó)各地都呈現(xiàn)出搶人大戰(zhàn)的局面。溫州市政府在“十四五”規(guī)劃中提出打造建設(shè)“五城五高地”的戰(zhàn)略目標(biāo)，其中特別強(qiáng)調(diào)加大人才引育力度，加速創(chuàng)新資源匯聚，深化教育領(lǐng)域綜合改革，努力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡。但是，如今溫州不斷上漲堪比一線城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格成了人才跨不過的門檻，下一代的教育對(duì)于每個(gè)家庭是首當(dāng)其沖的問題，教育均衡、教育公平若無法實(shí)現(xiàn)，對(duì)溫州未來的發(fā)展也將造成極為不利的影響。

（三）高金融杠桿的社會(huì)危害

近兩年，學(xué)區(qū)房的炒作從未停歇，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年2月，溫州市鹿城、甌海、龍灣三區(qū)二手房成交1949套，創(chuàng)下4年來的新高，學(xué)區(qū)房旺季功不可沒。與往年不同的是，今年的市場(chǎng)加入了許多專業(yè)化的短期投機(jī)購(gòu)房者，他們對(duì)于市場(chǎng)信息靈敏，只要有價(jià)格合適房源會(huì)立馬買入，從而導(dǎo)致真正剛需者購(gòu)房難度、成本加大，并且對(duì)于許多價(jià)格基數(shù)較大的學(xué)區(qū)房出現(xiàn)全款交易不差錢的現(xiàn)象，這背后隱藏了許多投機(jī)客抱團(tuán)炒房的現(xiàn)象，通過這種方式降低了學(xué)區(qū)房投資門檻，進(jìn)一步催生價(jià)格上漲，同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的不斷疊加。

對(duì)于家長(zhǎng)而言，隨著學(xué)區(qū)房需求意識(shí)的增強(qiáng)和學(xué)區(qū)房漲價(jià)邏輯的普遍認(rèn)同，學(xué)區(qū)房已不再限制于“有錢人”的專利，更多的工薪階層加入其中。購(gòu)買學(xué)區(qū)房不但要花費(fèi)掉其全部積蓄，還要承受巨大的房貸壓力，與此同時(shí)，一些金融機(jī)構(gòu)也起到了推波助瀾的作用，例如溫州當(dāng)?shù)氐囊恍┿y行，對(duì)學(xué)區(qū)房通過經(jīng)營(yíng)性貸款可做到評(píng)估價(jià)的全額授信，這種方式比起按揭貸款利率更低，額度更大，并且，隨著近幾年銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企事業(yè)單位消費(fèi)信用貸款的大力推廣發(fā)放，通過消費(fèi)信用貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款相結(jié)合的方式，甚至可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房款的全額融資，大大提升了購(gòu)房者的杠桿率。然而這一切的前提是學(xué)區(qū)政策長(zhǎng)久不衰，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格居高不下，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脫離不了客觀規(guī)律，泡沫終究會(huì)被戳破，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，我國(guó)有6個(gè)城市的住戶部門杠桿率已經(jīng)超過發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平，溫州以94.1%高居第二，如果學(xué)區(qū)房繼續(xù)維持當(dāng)前邏輯持續(xù)炒作，購(gòu)買者金融杠桿持續(xù)疊加，時(shí)間周期越長(zhǎng)，后果將不堪設(shè)想。

四、學(xué)區(qū)房問題的治理對(duì)策

習(xí)近平總書記在今年參加全國(guó)“兩會(huì)”時(shí)強(qiáng)調(diào)：“要圍繞建設(shè)高質(zhì)量教育體系，以教育評(píng)價(jià)改革為牽引，統(tǒng)籌推進(jìn)育人方式、辦學(xué)模式、管理體制、保障機(jī)制改革，對(duì)群眾反應(yīng)強(qiáng)烈的突出問題要緊盯不放，堅(jiān)決改到位，改徹底。”

學(xué)區(qū)房問題的本質(zhì)是當(dāng)下失調(diào)的資源格局問題以及一系列綜合性問題，解決學(xué)區(qū)房問題應(yīng)從多方面綜合治理：

（一）擴(kuò)大學(xué)位增量

從源頭上增加名校學(xué)位供給量，通過擴(kuò)建名校校區(qū)規(guī)模，或統(tǒng)籌整合現(xiàn)有資源，合并重組相鄰施教區(qū)弱校資源等形式，擴(kuò)大名校施教范圍，從而達(dá)到增量目的。

（二）均衡區(qū)域質(zhì)量

以校長(zhǎng)、教師隊(duì)伍建設(shè)為重點(diǎn)，結(jié)合硬件設(shè)施的大力投入，加強(qiáng)完善現(xiàn)有集團(tuán)化辦學(xué)體制，并制定有助于均衡教育資源的師資輪動(dòng)、成果評(píng)價(jià)和績(jī)效考核等激勵(lì)政策，進(jìn)一步促進(jìn)優(yōu)勢(shì)資源向劣勢(shì)區(qū)域傾斜，逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的教學(xué)質(zhì)量動(dòng)態(tài)平衡。

（三）優(yōu)化分配制度

學(xué)習(xí)借鑒北京、上海、杭州等地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，如北京杭州實(shí)施的“校額到校”“多校劃片”和上海實(shí)施的“名額分配綜合素質(zhì)錄取”等創(chuàng)新舉措，進(jìn)一步優(yōu)化教育資源均衡發(fā)展，并積極探索建立健全多元綜合評(píng)價(jià)錄取體系，破除招生過程的唯分?jǐn)?shù)論，激勵(lì)促進(jìn)學(xué)生全方位發(fā)展。

（四）探索信息技術(shù)與教育教學(xué)融合創(chuàng)新

利用信息化渠道，開辟線上教學(xué)模式，組織特級(jí)教師、學(xué)科帶頭人等優(yōu)質(zhì)師資力量開設(shè)網(wǎng)上課堂，以此突破學(xué)區(qū)房的物理介質(zhì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的普惠共享，為教育均衡發(fā)展提供有力保障。

（五）堅(jiān)持房住不炒定位

相關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督，嚴(yán)查中介的虛假宣傳、惡意炒作等違法違規(guī)現(xiàn)象。相關(guān)金融監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，嚴(yán)防信用資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)的全過程管理。

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[4] 部分十二中學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)破4萬，又瘋了[EB/OL].樓市溫州，2021.3.4.

[5] 12萬一平方！溫州學(xué)區(qū)房再成“香餑餑”[EB/OL].溫州觀察，2021.3.8.

[6] 市區(qū)的“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”跑哪兒去了[EB/OL].溫州房哥，2021.3.9

（作者單位：溫州國(guó)投建設(shè)有限公司 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：李雪）